Mai 2019 – Anwaltskanzlei Gass

Die Interessenabwägung beim Härtefall einer Eigenbedarfskündigung ist immer eine Einzelfallentscheidung

Bei Eigenbedarf hat der Mieter normalerweise wenig Chancen. Es sei denn, es handelt sich um einen Härtefall. Muss beispielsweise eine demente Berliner Seniorin für eine junge Familie die Wohnung räumen? Der Bundesgerichthof entscheided in gleich zwei Fällen.

Ein Paar wohnt in einer Zweizimmerwohnung. Es kommt Nachwuchs, mit zwei Kindern wird es eng. Die junge Familie will in die vor Kurzem gekaufte 73 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung in Berlin ziehen. Doch da wohnt eine 80-Jährige. Ihr halbes Leben lang schon. Die Mieterin ist dement. Sie will nicht raus und wehrt sich gegen die Eigenbedarfskündigung. Wer braucht dringender die Wohnung? Diesen und einen weiteren Fall prüft heute der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe.

Aus Sicht des Landgerichts Berlin ist die Eigenbedarfskündigung wirksam. Doch räumen muss die alte Dame die Berliner Wohnung trotzdem nicht. Die Frau, die dort mit zwei erwachsenen Söhnen lebt, fände sich woanders vielleicht nicht mehr zurecht. Außerdem ist bezahlbarer Ersatz in Berlin rar. Das Gericht sieht einen Härtefall. Mit seiner Revision vor dem BGH will der Vermieter – der Familienvater – nun die Räumung durchsetzen (VIII ZR 180/18).

Der Verweis auf Härtefall kann Mieter schützen.
Der zweite Fall spielt in einem 9000-Seelen-Ort in Sachsen-Anhalt. In Kabelsketal wehren sich zwei Mieter gegen den Rauswurf aus einer Doppelhaushälfte. Die Eigentümerin meldete Eigenbedarf an: Sie will mit ihrem Lebensgefährten einziehen – ursprünglich, um die pflegebedürftige Großmutter in der Nähe besser zu unterstützen. Inzwischen ist die Oma tot. Die Mieter, die seit 2006 mit zwei Verwandten in dem Haus wohnen, sehen den Eigenbedarf vorgeschoben. Auch halten sie einen Umzug aufgrund schwerer Erkrankungen für nicht zumutbar. Angeführt werden Parkinson, Depression, chronische Wirbelsäulenbeschwerden, 50-prozentige Behinderung sowie eine Pflegestufe II und Alkoholkrankheit.

Das Landgericht Halle hält den Umzug dennoch für zumutbar und bestätigt den Eigenbedarf. Dagegen legen die Mieter Revision beim BGH ein (VIII ZR 167/17). Zwei Fälle, die das höchste deutsche Zivilgericht nun zum Anlass nimmt, eine Regelung unter die Lupe zu nehmen: die Härtefall-Klausel bei Eigenbedarfskündigungen.

Nach dem Gesetz kann ein Vermieter einem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts geltend macht. Der Mieter kann sich dagegen unter Verweis auf einen Härtefall wehren.

Interessenabwägung immer Einzelfallentscheidung
Doch wann ist das der Fall? Laut Gesetz zum Beispiel, wenn eine angemessene Ersatzwohnung nicht zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann. Nach Ansicht von Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim Deutschen Mieterbund (DMB), müssten auch Kriterien wie hohes Alter und Krankheit grundsätzlich schwerer wiegen als Vermieterinteressen. Bei schwerer Krankheit und Demenz haben Mieter auch aus Sicht von Beate Heilmann, Wohnrechtsexpertin beim Deutschen Anwaltverein, gute Karten. Dies bedeutet aber für sie nicht, dass Alt immer Jung sticht: „Wenn ein 65-Jähriger drei Mal die Woche schwimmen und Sport treiben kann, kann er auch umziehen.“

„Die Interessenabwägung ist immer eine Einzelfallentscheidung“, räumt Ropertz ein. Doch das Problem betrifft viele. Der Geschäftsführer des Mieterbunds geht von derzeit 80.000 Eigenbedarfskündigungen im Jahr aus und kritisiert: „Die Gerichte haben in den letzten Jahren die Eigenbedarfskriterien stark aufgeweicht.“ Der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Kai H. Warnecke, warnt hingegen vor „einseitiger Stimmungsmache“. Ihm zufolge gehen Streitigkeiten zu Wohnraummietsachen – dazu zählen Eigenbedarfskündigungen – kontinuierlich zurück. So seien 2017 mit 217.801 Fällen 18 Prozent weniger als vier Jahre zuvor vor Gericht verhandelt worden.

Wenn die junge Familie vor dem BGH unterliegt, ist das aus deren Sicht natürlich ungerecht und stellt sie vor ganz erhebliche Probleme, sagt Warnecke. Potenzielle Käufer, die eine Wohnung irgendwann mal selbst nutzen wollen, müssen nach seiner Erfahrung jedenfalls bereits beim Kauf eines im Blick haben, „dass Eigenbedarf nicht immer ganz einfach umsetzbar ist“.

Bei der mündlichen Verhandlung vor einigen Wochen deutete es sich an, dass die Urteile vom BGH aufgehoben werden. In beiden Fällen vermissten die höchsten deutschen Zivilrichter eine gründliche Prüfung. Welche Verschlechterung durch einen Umzug für einen Mieter konkret zu befürchten sei, müsse notfalls ein Gutachter klären.

Das neue Güterrecht für Ehen in der EU

Die Menschen werden mobiler, Familien und Ehen internationaler. Die EU hat das eheliche Güterrecht vereinheitlicht. Damit soll bei der Scheidung von Paaren mit unterschiedlichen Pässen und gemeinsamem Vermögen der Krach ums Geld verhindert werden.

Wie wird im Fall der Scheidung unser eheliches Vermögen aufgeteilt? Die Suche nach einer Antwort sorgt zwischen zerstrittenen Paaren für zusätzlichen Zündstoff.

Besonders, wenn wegen unterschiedlicher Nationalitäten unterschiedliches Recht angewandt werden kann. Die neue Güterrechtsverordnung der Europäischen Union (EU) will Abhilfe schaffen. Fragen und Antworten zur neuen Regel:

Für wen gilt die EU-Güterrechtsverordnung?

Sie ist seit dem 29. Januar 2019 in Kraft. Deshalb gilt sie automatisch für alle Paare, die seit diesem Datum geheiratet haben. Voraussetzung ist, dass die Ehe einen sogenannten Auslandsbezug hat. Der ist gegeben, wenn die Partner unterschiedliche Staatsangehörigkeit haben, der Wohnsitz in verschiedenen Ländern liegt oder sie Vermögen im Ausland haben.

Die einheitliche Verordnung wenden 18 der 28 EU-Staaten an.

Was regelt die Verordnung und was nicht?

Bei binationalen Ehen oder Eheschließungen im Ausland musste bislang geklärt werden, ob deutsches oder anderes nationales Recht anzuwenden ist. Die neue Vorgabe klärt, welche Rechtsordnung für das sogenannte eheliche Güterrecht greift und welches Gericht zuständig ist.

Scheidung, Unterhalt, Versorgungsausgleich, Sorgerecht für Kinder – all das erfasst die Vorgabe allerdings nicht. Sie bezieht sich ausschließlich auf den Güterstand.

Was hat sich geändert?

Bisher galt vorrangig gemeinsames Heimatrecht zum Zeitpunkt der Heirat. Waren beide Partner Italiener, galt italienisches Güterrecht. Seit Ende Januar spielt die Staatsangehörigkeit nur noch eine untergeordnete Rolle. Stattdessen unterliegen beide Ehegatten dem Recht an ihrem gewöhnlichen Aufenthaltsort.

In der Praxis zählt in der Regel der erste gemeinsame Wohnsitz. Für ein deutsches Paar zum Beispiel, das direkt nach der Hochzeit nach Brüssel geht, greift automatisch belgisches Recht. Für ein österreichisch-niederländisches Paar in München würde etwa deutsches Güterrecht gelten. Auch dann, wenn einer der Partner in der Trennungsphase in seine Heimat zurückkehrt.

Was heißt erster gemeinsamer Aufenthalt?

Das ist gleich Leben in der gemeinsamen Wohnung. Wie viele Tage, Wochen oder Monate Eheleute unter einem Dach wohnen sollen, um das Kriterium „erster gemeinsamer Aufenthalt“ zu erfüllen, lässt die EU-Verordnung jedoch offen. Das muss erst noch in der Praxis vor Gericht geklärt werden, wenn ein Paar sich trennt.

Ist die Verordnung bindend oder gibt es andere Optionen?

Die EU-Regel gilt innerhalb der 18 Staaten, die die Verordnung anwenden. Eheleute können sich aber per Rechtswahl auf eine andere Lösung einigen. Dazu brauchen sie einen Ehevertrag. In dem Dokument legen sie selbst fest, welches nationale Güterrecht angewendet werden soll. Es besteht die Wahl zwischen dem Recht eines der Heimatstaaten und dem Recht des Landes, in dem beide oder ein Partner zum Zeitpunkt der Wahl üblicherweise leben.