Rechtsanwältin Jutta Gass
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Ist die Corona Schließung ein Mangel bei der Gewerbemiete?

Ist die Corona Schließung ein Mangel bei der Gewerbemiete?

Wegen Corona vorübergehend geschlossen“, hieß es für viele Geschäfte im Frühjahr dieses Jahres. Womit erhebliche Umsatzeinbußen vorprogrammiert waren. Für diesen Zeitraum aber einfach weniger Miete zahlen, ist für Ladenbesitzer keine Option, wie ein Urteil zeigt. 

Die staatlich verordnete Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts im Zuge der Corona-Pandemie stellt keinen Mangel dar und rechtfertigt keine Mietminderung. Dies hat das Landgericht (LG) Frankfurt entschieden (Az.: 2-15 O 23/20). Mieter können demnach in dieser Situation auch nicht wegen einer sogenannten Störung der Geschäftsgrundlage eine Vertragsanpassung und eine Reduzierung der Miete von der Vermieterin verlangen.

In dem verhandelten Fall verkauft die Mieterin Kleidung und Textilien und betreibt in Deutschland viele Filialen. Eines der Einzelhandelsgeschäfte in Frankfurt musste vom 18.03.2020 bis zum 20.04.2020 wegen einer Anordnung des Landes Hessen im Zuge der Corona-Pandemie geschlossen werden. Dadurch entstand ihr im März 2020 ein Umsatzrückgang von 54 Prozent und im April von 41 Prozent im Vergleich zu den beiden Vorjahren. Die Geschäftsinhaberin verzeichnete eine so erhebliche Liquiditätslücke, dass sie die Miete für April in Höhe von 6000 Euro für das Geschäft zunächst nicht begleichen konnte. Der Vermieter klagte auf Zahlung der noch offenen Miete.

Mit Erfolg. Nach Auffassung des Gerichts können zwar auch öffentlich-rechtliche Einschränkungen oder Verbote gerade bei der Vermietung von Gewerberäumen grundsätzlich einen Mietmangel darstellen. Dafür müsse die Ursache der staatlichen Nutzungsuntersagung aber in dem Mietobjekt selbst oder seiner Beziehung zur Umwelt begründet sein. Das sei bei Betriebsschließungen aufgrund der Corona-Pandemie jedoch nicht der Fall. Die hoheitlichen Maßnahmen dienten dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Sie knüpften nicht unmittelbar an die Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allgemein an deren Nutzungsart sowie dem Umstand, dass in den Flächen Publikumsverkehr stattfinde und dadurch Infektionen begünstigt werden.

Auslegung des Betriebskostenbegriffs im Gewerberaummietvertrag

Auslegung des Betriebskostenbegriffs im Gewerberaummietvertrag

BGH, Urteil vom 8. April 2020 – XII ZR 120/18

Tenor:

a) Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 2. Mai 2012 – XII ZR 88/10).

b) Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB iVm § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten (Fortführung von BGH Urteil vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 137/15).

c) Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit.

d) Eine solche Regelung erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit „insbesondere“ eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt.

BGB §§ 133 B, C, 157 C, 556 Abs. 1 Satz 2 und 3; BetrKV § 2

Hintergrund des Verfahrens:

Mit dem Urteil hat der BGH entschieden, dass der Begriff Betriebskosten auch ohne weitere Erläuterungen im Gewerbemietvertrag alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannten Kostenarten nach §§°556 Abs.1 Satz 2 und 3 iVm § 2 BetrKV erfasst. Eine Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit.

In dem zu entscheidenden Fall klagte der Vermieter gegen seine Gewerberaummieterin auf Zahlung der Betriebskostenart Grundsteuer. Der 1990 geschlossenen Vertrag enthielt folgende Regelung:

„Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten.“

Die jährlichen Betriebskostenabrechnung enthielt bis einschließlich 2011 keine Grundsteuerbeträge.

Der BGH führt zunächst aus, dass es sich um eine Individualvereinbarung handele. Es reiche aus, dass eine solche Regelung bestimmbar sei. Weitere Anforderungen an die Transparenz seien anders als bei AGB nicht zu stellen. Insbesondere sei nicht zu prüfen, ob die Regelung den Mieter unangemessen benachteilige. Damit stellt der BGH sein Urteil vom 2. Mai 2012, XII ZR 88/10 klar. Ob eine bestimmte Betriebskostenart durch die Individualvereinbarung auf den Mieter umgelegt werden könne, sei durch Vertragsauslegung zu ermitteln. Dabei sei, im Gegensatz zur AGB, bei der eine objektive Auslegung geboten sei, der wirkliche Wille der Erklärenden maßgeblich. Es sei vom Wortlaut der Erklärung, aber auch von dem mit der Vereinbarung verfolgten Zweck, die Interessenlagen der Parteien und andere Begleitumstände auszugehen. Da der Begriff Betriebskosten gesetzlich definiert sei, könne bei der Auslegung regelmäßig auf diese Definition zurück gegriffen werden. Es komme nicht darauf an, ob die die Definition enthaltenen Bestimmung auch auf den Vertrag Anwendung finde. Auch im Gewerberaummietverhältnis könne auf die Definition der Betriebskosten abgestellt werden, selbst wenn § 556 BGB nicht auf diese anzuwenden sei. Insofern müsse weder auf die gesetzliche Norm, noch auf die einzelnen Kostenpositionen Bezug genommen werden.

Der BGH hat die Sache an das Berufungsgericht zurück verwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob die jahrzehntelange Nichtumlage der Grundsteuer Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und Verständnis der Vertragsparteien bei Vertragsschluss haben kann. Der BGH weist aber darauf hin, dass eine bloße jahrzehntelange Nichtabrechnung einer als ursprünglich auf den Mieter umlegbaren Kostenart nur unter weiteren Umständen zu einer konkludenten Vertragsänderung führen könne.

Beim Stromzähler in der Wohnung richtet sich die Realofferte des Stromversorgers immer an den Mieter

BGH Urteil vom 27.11.2019 – AZ. VIII 165/18

Wird der Stromverbrauch einer in einem Mehrparteienhaus gelegenen und vermieteten Wohnung über einen Zähler erfasst, der ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet ist, richtet sich die in der Bereitstellung von Strom liegende Realofferte des Versorgungsunternehmens regelmäßig nicht an den Hauseigentümer, sondern an den Mieter, welcher durch die seinerseits erfolgte Stromentnahme das Angebot konkludent annimmt

(im Anschluss an Senatsurteile vom 2. Juli 2014 – VIII ZR 316/13 und vom 22. Juli 2014 – VIII ZR 313/13).

BGB § 133 B, § 157 C; StromGVV § 2 Abs. 2

Sachverhalt:

Die Klägerin nimmt im Gemeindegebiet von B in Schleswig-Holstein die Grundversorgung mit Strom wahr. Sie begehrt von dem Beklagten als Eigentümer eines dort gelegenen Mehrparteienhauses eine Vergütung i.H.v. rd. 360 € für Stromlieferungen im Zeitraum von Dezember 2012 bis Mai 2013 sowie Erstattung der Kosten für einen erfolglosen Sperrversuch i.H.v. rd. 48 €. Der Stromverbrauch wurde über Zähler erfasst, die jeweils einer bestimmten Wohnung in dem Anwesen zugeordnet sind. Die Stromlieferung der Klägerin betraf eine durch den Beklagten vermietete und im streitgegenständlichen Zeitraum zuletzt von den Mietern P. /A. genutzte Wohnung.

AG und LG wiesen die Klage ab. Die Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Entscheidung

Das LG hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch der Klägerin auf Vergütung für den im Zeitraum von Dezember 2012 bis Mai 2013 gelieferten Strom (§ 433 Abs. 2 BGB) sowie auf Ersatz der Kosten für den erfolglosen Versuch der Unterbrechung der Versorgung (§ 280 Abs. 2, § 286 Abs. 1 BGB, § 19 Abs. 2, 4 StromGVV)

verneint. Denn ein Stromlieferungsvertrag ist zwischen den Parteien nicht geschlossen worden. Das konkludente Angebot der Klägerin auf Abschluss eines Versorgungsvertrages richtete sich bei der gebotenen Auslegung aus Sicht eines verständigen Dritten in der Position des Empfängers (§§ 133, 157 BGB) nicht an den Beklagten als Eigentümer des Mehrfamilienhauses, sondern an die Mieter der über einen eigenen Stromzähler verfügenden Wohnung.

In dem Leistungsangebot eines Versorgungsunternehmens ist grundsätzlich ein Vertragsangebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrages in Form einer sog. Realofferte zu sehen. Diese wird von demjenigen konkludent angenommen, der aus dem Leitungsnetz Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt. Aus der maßgebenden Sicht eines objektiven Empfängers stellt sich typischerweise die Vorhaltung der Energie und die Möglichkeit der Energieentnahme an den ordnungsgemäßen Entnahmevorrichtungen nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als Leistungsangebot und damit als Vertragsangebot dar. Die Inanspruchnahme der angebotenen Leistung beinhaltet die schlüssig erklärte Annahme dieses Angebots. Empfänger der im Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens liegenden Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrages ist dabei typischerweise derjenige, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt, was auch ein Mieter oder Pächter sein kann.

Bei der Bestimmung des Angebotsadressaten kommt es maßgebend darauf an, wer den Strom verbraucht, da der Vertrag regelmäßig gerade mit der Person begründet werden soll, die aufgrund ihrer tatsächlichen Verfügungsgewalt in der Lage ist, die offerierte Energie auch zu entnehmen, mithin hierdurch das Angebot (konkludent) anzunehmen. Ist eine Wohnung vermietet, hat diese Möglichkeit typischerweise der Mieter. In Anwendung dieser Grundsätze hat das LG vorliegend rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Versorgungsvertrag bzgl. des Stromverbrauchs, der über einen separaten, der vermieteten Wohnung zugeordneten Zähler erfasst worden ist, nicht mit dem Beklagten als Grundstückseigentümer zustande gekommen ist. Dieser war nicht Adressat des in der Zurverfügungstellung von Strom liegenden Realofferte der Klägerin. Deren Angebot richtete sich vielmehr an die Mieter der Wohnung.

Wann haftet der Mieter für Schäden an der Mietsache während seines Urlaubs?bs

Wann haftet der Mieter für Schäden an der Mietsache während seines Urlaubs?

Vor der Urlaubsreise sollte man sich vergewissern, dass die Wohnung auch im Fall eines Unwetters gut geschützt ist. Denn wenn Mieter einen Schaden verursachen, müssen sie auch die Kosten übernehmen.

Wer verreist und daheim Fenster offen stehen lässt, muss für Regenschäden zahlen, die während der Abwesenheit entstehen.  Im Normalfall muss der Vermieter einer Wohnung dafür sorgen, dass nasse Wände getrocknet oder durchfeuchtetes Parkett erneuert wird. Doch wenn der Mieter den Schaden zu verschulden hat, muss er dem Vermieter die Kosten dafür ersetzen.

Ein Verschulden des Mieters liegt zum Beispiel dann vor, wenn er die Balkontür oder das Fenster bei längerer Abwesenheit offengelassen hat und die Schäden durch eindringendes Regenwasser entstanden sind. Das gilt besonders bei Unwettervorhersagen. Ab wann von einer längeren Abwesenheit ausgegangen wird, ist noch nicht gerichtlich geklärt.

Besonders umsichtig müssen Mieter in den kalten Monaten sein: Wer im Winterhalbjahr die Fenster während des Urlaubs offenstehen lässt, riskiert sogar dann eine fristlose Kündigung, wenn es zu keinem erheblichem Frostschaden kommt, so ein Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 65 S 268/13).

Abgesehen davon, dass der Gedanke etwas beunruhigend ist, können Mieter für einen Notfall dem Vermieter einen Zweitschlüssel überlassen. Einen Schlüssel für sich selbst darf der Eigentümer aber nur behalten, wenn der Mieter dem zustimmt. Und auch wenn dies im Falle eines Brandes oder Wasserrohrbruchs durchaus Sinn ergeben kann, wenn der Vermieter mit einem Schlüssel in Abwesenheit der Bewohner für einen schnellen Zugang zur Wohnung sorgen kann, hat er keinen Anspruch darauf. Im Notfall könnte er die Wohnung durch die Polizei oder Feuerwehr öffnen lassen.

Zudem sind Mieter dazu berechtigt, Schlüssel Dritten zu überlassen, damit diese nach dem Rechten sehen können. In diesem Fall kann es durchaus sinnvoll sein, den Vermieter darüber zu informieren, wer noch einen Schlüssel hat. So hat er im Notfall die Möglichkeit, in die Wohnung zu gelangen.

Die Interessenabwägung beim Härtefall einer Eigenbedarfskündigung ist immer eine Einzelfallentscheidung

Die Interessenabwägung beim Härtefall einer Eigenbedarfskündigung ist immer eine Einzelfallentscheidung

Bei Eigenbedarf hat der Mieter normalerweise wenig Chancen. Es sei denn, es handelt sich um einen Härtefall. Muss beispielsweise eine demente Berliner Seniorin für eine junge Familie die Wohnung räumen? Der Bundesgerichthof entscheided in gleich zwei Fällen.

Ein Paar wohnt in einer Zweizimmerwohnung. Es kommt Nachwuchs, mit zwei Kindern wird es eng. Die junge Familie will in die vor Kurzem gekaufte 73 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung in Berlin ziehen. Doch da wohnt eine 80-Jährige. Ihr halbes Leben lang schon. Die Mieterin ist dement. Sie will nicht raus und wehrt sich gegen die Eigenbedarfskündigung. Wer braucht dringender die Wohnung? Diesen und einen weiteren Fall prüft heute der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe.

Aus Sicht des Landgerichts Berlin ist die Eigenbedarfskündigung wirksam. Doch räumen muss die alte Dame die Berliner Wohnung trotzdem nicht. Die Frau, die dort mit zwei erwachsenen Söhnen lebt, fände sich woanders vielleicht nicht mehr zurecht. Außerdem ist bezahlbarer Ersatz in Berlin rar. Das Gericht sieht einen Härtefall. Mit seiner Revision vor dem BGH will der Vermieter – der Familienvater – nun die Räumung durchsetzen (VIII ZR 180/18).

Der Verweis auf Härtefall kann Mieter schützen.
Der zweite Fall spielt in einem 9000-Seelen-Ort in Sachsen-Anhalt. In Kabelsketal wehren sich zwei Mieter gegen den Rauswurf aus einer Doppelhaushälfte. Die Eigentümerin meldete Eigenbedarf an: Sie will mit ihrem Lebensgefährten einziehen – ursprünglich, um die pflegebedürftige Großmutter in der Nähe besser zu unterstützen. Inzwischen ist die Oma tot. Die Mieter, die seit 2006 mit zwei Verwandten in dem Haus wohnen, sehen den Eigenbedarf vorgeschoben. Auch halten sie einen Umzug aufgrund schwerer Erkrankungen für nicht zumutbar. Angeführt werden Parkinson, Depression, chronische Wirbelsäulenbeschwerden, 50-prozentige Behinderung sowie eine Pflegestufe II und Alkoholkrankheit.

Das Landgericht Halle hält den Umzug dennoch für zumutbar und bestätigt den Eigenbedarf. Dagegen legen die Mieter Revision beim BGH ein (VIII ZR 167/17). Zwei Fälle, die das höchste deutsche Zivilgericht nun zum Anlass nimmt, eine Regelung unter die Lupe zu nehmen: die Härtefall-Klausel bei Eigenbedarfskündigungen.

Nach dem Gesetz kann ein Vermieter einem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts geltend macht. Der Mieter kann sich dagegen unter Verweis auf einen Härtefall wehren.

Interessenabwägung immer Einzelfallentscheidung
Doch wann ist das der Fall? Laut Gesetz zum Beispiel, wenn eine angemessene Ersatzwohnung nicht zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann. Nach Ansicht von Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim Deutschen Mieterbund (DMB), müssten auch Kriterien wie hohes Alter und Krankheit grundsätzlich schwerer wiegen als Vermieterinteressen. Bei schwerer Krankheit und Demenz haben Mieter auch aus Sicht von Beate Heilmann, Wohnrechtsexpertin beim Deutschen Anwaltverein, gute Karten. Dies bedeutet aber für sie nicht, dass Alt immer Jung sticht: „Wenn ein 65-Jähriger drei Mal die Woche schwimmen und Sport treiben kann, kann er auch umziehen.“

„Die Interessenabwägung ist immer eine Einzelfallentscheidung“, räumt Ropertz ein. Doch das Problem betrifft viele. Der Geschäftsführer des Mieterbunds geht von derzeit 80.000 Eigenbedarfskündigungen im Jahr aus und kritisiert: „Die Gerichte haben in den letzten Jahren die Eigenbedarfskriterien stark aufgeweicht.“ Der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Kai H. Warnecke, warnt hingegen vor „einseitiger Stimmungsmache“. Ihm zufolge gehen Streitigkeiten zu Wohnraummietsachen – dazu zählen Eigenbedarfskündigungen – kontinuierlich zurück. So seien 2017 mit 217.801 Fällen 18 Prozent weniger als vier Jahre zuvor vor Gericht verhandelt worden.

Wenn die junge Familie vor dem BGH unterliegt, ist das aus deren Sicht natürlich ungerecht und stellt sie vor ganz erhebliche Probleme, sagt Warnecke. Potenzielle Käufer, die eine Wohnung irgendwann mal selbst nutzen wollen, müssen nach seiner Erfahrung jedenfalls bereits beim Kauf eines im Blick haben, „dass Eigenbedarf nicht immer ganz einfach umsetzbar ist“.

Bei der mündlichen Verhandlung vor einigen Wochen deutete es sich an, dass die Urteile vom BGH aufgehoben werden. In beiden Fällen vermissten die höchsten deutschen Zivilrichter eine gründliche Prüfung. Welche Verschlechterung durch einen Umzug für einen Mieter konkret zu befürchten sei, müsse notfalls ein Gutachter klären.