Rechtsanwältin Jutta Gass
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Bundesgerichtshof zur Reduzierung einer Gewerbemiete während des Lockdowns

Leitsätze

a) Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich.

b) Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht.

c) Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, verbietet sich eine pauschale Betrachtungsweise. Maßgeblich sind vielmehr sämtliche Umstände des Einzelfalls. Daher sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat.

In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es um eine Filiale des Textil-Discounters Kik, die Mitte März bis Mitte April 2020 schließen musste. Der Vermieter will für diese Zeit die volle Miete von rund 7.850 Euro. Das Oberlandesgericht (OLG) Dresden hatte entschieden, dass Kik nur ungefähr die Hälfte zahlen muss. Es gehe hier nicht um ein „normales“ Risiko, „sondern um weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben aufgrund einer Pandemie“. Das Risiko einer solchen Systemkrise könne nicht einer Vertragspartei allein zugewiesen werden. Diese 50:50-Lösung war den BGH-Richtern zu pauschal. Das OLG Dresden muss den Fall anhand der Vorgaben des BGH nun erneut prüfen.

Im Ergebnis bedeutet dies:

Dem Mieter eines Ladenlokals, der sein Geschäft im Corona-Lockdown vorübergehend schließen musste, kann ein Anspruch auf Reduzierung der Miete zustehen. Ob und um wieviel die Miete reduziert ist, ist eine Frage des Einzelfalls.

Eine aufgrund der Corona-Pandemie angeordnete vorübergehende Schließung stellt keinen Mangel der gemieteten Räumlichkeiten im Sinne von 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, so der BGH in seiner Entscheidung. Eine „klassische“ Mietminderung kommt daher nicht in Betracht.

Allerdings kann dem von der Corona-bedingten Schließung betroffenen Mieter grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zustehen.

Ob ein solcher Anspruch auf Anpassung der Miete tatsächlich besteht und um wie viel die Miete zu reduzieren ist, ist in jedem konkreten Einzelfall anhand der jeweiligen Umstände zu beurteilen. Einer pauschalen Lösung, etwa im Sinne einer „50:50“-Teilung zwischen Vermieter und Mieter erteilt der BGH eine Absage.

Maßgebliche Punkte bei der Prüfung, ob und wie viel die Miete zu reduzieren ist, sind:

  • Nachteile, die dem Mieter durch die Schließung entstanden sind (bezogen auf das konkrete Mietobjekt, nicht den Konzernumsatz)
  • Tatsächlich ergriffene oder mögliche Maßnahmen des Mieters, um die drohenden Verluste zu vermeiden
  • Staatliche Leistungen zum Ausgleich pandemiebedingter Nachteile (Darlehen bleiben unberücksichtigt)
  • Leistungen der Betriebsversicherung

Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich.

Zudem sind bei der Abwägung auch die Interessen des Vermieters zu berücksichtigen.

BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21
BGB §§ 275 Abs. 1, 313 Abs. 1, 326 Abs. 1, 536 Abs. 1 Satz 1; EGBGB Art. 240 § 2, Art. 240 § 7

Vorinstanzen: OLG Dresden, LG Chemnitz

Ist die Corona Schließung ein Mangel bei der Gewerbemiete?

Ist die Corona Schließung ein Mangel bei der Gewerbemiete?

Wegen Corona vorübergehend geschlossen“, hieß es für viele Geschäfte im Frühjahr dieses Jahres. Womit erhebliche Umsatzeinbußen vorprogrammiert waren. Für diesen Zeitraum aber einfach weniger Miete zahlen, ist für Ladenbesitzer keine Option, wie ein Urteil zeigt. 

Die staatlich verordnete Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts im Zuge der Corona-Pandemie stellt keinen Mangel dar und rechtfertigt keine Mietminderung. Dies hat das Landgericht (LG) Frankfurt entschieden (Az.: 2-15 O 23/20). Mieter können demnach in dieser Situation auch nicht wegen einer sogenannten Störung der Geschäftsgrundlage eine Vertragsanpassung und eine Reduzierung der Miete von der Vermieterin verlangen.

In dem verhandelten Fall verkauft die Mieterin Kleidung und Textilien und betreibt in Deutschland viele Filialen. Eines der Einzelhandelsgeschäfte in Frankfurt musste vom 18.03.2020 bis zum 20.04.2020 wegen einer Anordnung des Landes Hessen im Zuge der Corona-Pandemie geschlossen werden. Dadurch entstand ihr im März 2020 ein Umsatzrückgang von 54 Prozent und im April von 41 Prozent im Vergleich zu den beiden Vorjahren. Die Geschäftsinhaberin verzeichnete eine so erhebliche Liquiditätslücke, dass sie die Miete für April in Höhe von 6000 Euro für das Geschäft zunächst nicht begleichen konnte. Der Vermieter klagte auf Zahlung der noch offenen Miete.

Mit Erfolg. Nach Auffassung des Gerichts können zwar auch öffentlich-rechtliche Einschränkungen oder Verbote gerade bei der Vermietung von Gewerberäumen grundsätzlich einen Mietmangel darstellen. Dafür müsse die Ursache der staatlichen Nutzungsuntersagung aber in dem Mietobjekt selbst oder seiner Beziehung zur Umwelt begründet sein. Das sei bei Betriebsschließungen aufgrund der Corona-Pandemie jedoch nicht der Fall. Die hoheitlichen Maßnahmen dienten dem Schutz der Bevölkerung vor allgemeinen gesundheitlichen Gefahren. Sie knüpften nicht unmittelbar an die Beschaffenheit der Mietsache an, sondern allgemein an deren Nutzungsart sowie dem Umstand, dass in den Flächen Publikumsverkehr stattfinde und dadurch Infektionen begünstigt werden.

Auslegung des Betriebskostenbegriffs im Gewerberaummietvertrag

Auslegung des Betriebskostenbegriffs im Gewerberaummietvertrag

BGH, Urteil vom 8. April 2020 – XII ZR 120/18

Tenor:

a) Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 2. Mai 2012 – XII ZR 88/10).

b) Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB iVm § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten (Fortführung von BGH Urteil vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 137/15).

c) Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit.

d) Eine solche Regelung erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit „insbesondere“ eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt.

BGB §§ 133 B, C, 157 C, 556 Abs. 1 Satz 2 und 3; BetrKV § 2

Hintergrund des Verfahrens:

Mit dem Urteil hat der BGH entschieden, dass der Begriff Betriebskosten auch ohne weitere Erläuterungen im Gewerbemietvertrag alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannten Kostenarten nach §§°556 Abs.1 Satz 2 und 3 iVm § 2 BetrKV erfasst. Eine Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit.

In dem zu entscheidenden Fall klagte der Vermieter gegen seine Gewerberaummieterin auf Zahlung der Betriebskostenart Grundsteuer. Der 1990 geschlossenen Vertrag enthielt folgende Regelung:

„Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten.“

Die jährlichen Betriebskostenabrechnung enthielt bis einschließlich 2011 keine Grundsteuerbeträge.

Der BGH führt zunächst aus, dass es sich um eine Individualvereinbarung handele. Es reiche aus, dass eine solche Regelung bestimmbar sei. Weitere Anforderungen an die Transparenz seien anders als bei AGB nicht zu stellen. Insbesondere sei nicht zu prüfen, ob die Regelung den Mieter unangemessen benachteilige. Damit stellt der BGH sein Urteil vom 2. Mai 2012, XII ZR 88/10 klar. Ob eine bestimmte Betriebskostenart durch die Individualvereinbarung auf den Mieter umgelegt werden könne, sei durch Vertragsauslegung zu ermitteln. Dabei sei, im Gegensatz zur AGB, bei der eine objektive Auslegung geboten sei, der wirkliche Wille der Erklärenden maßgeblich. Es sei vom Wortlaut der Erklärung, aber auch von dem mit der Vereinbarung verfolgten Zweck, die Interessenlagen der Parteien und andere Begleitumstände auszugehen. Da der Begriff Betriebskosten gesetzlich definiert sei, könne bei der Auslegung regelmäßig auf diese Definition zurück gegriffen werden. Es komme nicht darauf an, ob die die Definition enthaltenen Bestimmung auch auf den Vertrag Anwendung finde. Auch im Gewerberaummietverhältnis könne auf die Definition der Betriebskosten abgestellt werden, selbst wenn § 556 BGB nicht auf diese anzuwenden sei. Insofern müsse weder auf die gesetzliche Norm, noch auf die einzelnen Kostenpositionen Bezug genommen werden.

Der BGH hat die Sache an das Berufungsgericht zurück verwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob die jahrzehntelange Nichtumlage der Grundsteuer Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und Verständnis der Vertragsparteien bei Vertragsschluss haben kann. Der BGH weist aber darauf hin, dass eine bloße jahrzehntelange Nichtabrechnung einer als ursprünglich auf den Mieter umlegbaren Kostenart nur unter weiteren Umständen zu einer konkludenten Vertragsänderung führen könne.

Beim Stromzähler in der Wohnung richtet sich die Realofferte des Stromversorgers immer an den Mieter

BGH Urteil vom 27.11.2019 – AZ. VIII 165/18

Wird der Stromverbrauch einer in einem Mehrparteienhaus gelegenen und vermieteten Wohnung über einen Zähler erfasst, der ausschließlich dieser Wohnung zugeordnet ist, richtet sich die in der Bereitstellung von Strom liegende Realofferte des Versorgungsunternehmens regelmäßig nicht an den Hauseigentümer, sondern an den Mieter, welcher durch die seinerseits erfolgte Stromentnahme das Angebot konkludent annimmt

(im Anschluss an Senatsurteile vom 2. Juli 2014 – VIII ZR 316/13 und vom 22. Juli 2014 – VIII ZR 313/13).

BGB § 133 B, § 157 C; StromGVV § 2 Abs. 2

Sachverhalt:

Die Klägerin nimmt im Gemeindegebiet von B in Schleswig-Holstein die Grundversorgung mit Strom wahr. Sie begehrt von dem Beklagten als Eigentümer eines dort gelegenen Mehrparteienhauses eine Vergütung i.H.v. rd. 360 € für Stromlieferungen im Zeitraum von Dezember 2012 bis Mai 2013 sowie Erstattung der Kosten für einen erfolglosen Sperrversuch i.H.v. rd. 48 €. Der Stromverbrauch wurde über Zähler erfasst, die jeweils einer bestimmten Wohnung in dem Anwesen zugeordnet sind. Die Stromlieferung der Klägerin betraf eine durch den Beklagten vermietete und im streitgegenständlichen Zeitraum zuletzt von den Mietern P. /A. genutzte Wohnung.

AG und LG wiesen die Klage ab. Die Revision der Klägerin hatte vor dem BGH keinen Erfolg.

Die Entscheidung

Das LG hat rechtsfehlerfrei einen Anspruch der Klägerin auf Vergütung für den im Zeitraum von Dezember 2012 bis Mai 2013 gelieferten Strom (§ 433 Abs. 2 BGB) sowie auf Ersatz der Kosten für den erfolglosen Versuch der Unterbrechung der Versorgung (§ 280 Abs. 2, § 286 Abs. 1 BGB, § 19 Abs. 2, 4 StromGVV)

verneint. Denn ein Stromlieferungsvertrag ist zwischen den Parteien nicht geschlossen worden. Das konkludente Angebot der Klägerin auf Abschluss eines Versorgungsvertrages richtete sich bei der gebotenen Auslegung aus Sicht eines verständigen Dritten in der Position des Empfängers (§§ 133, 157 BGB) nicht an den Beklagten als Eigentümer des Mehrfamilienhauses, sondern an die Mieter der über einen eigenen Stromzähler verfügenden Wohnung.

In dem Leistungsangebot eines Versorgungsunternehmens ist grundsätzlich ein Vertragsangebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrages in Form einer sog. Realofferte zu sehen. Diese wird von demjenigen konkludent angenommen, der aus dem Leitungsnetz Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt. Aus der maßgebenden Sicht eines objektiven Empfängers stellt sich typischerweise die Vorhaltung der Energie und die Möglichkeit der Energieentnahme an den ordnungsgemäßen Entnahmevorrichtungen nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte als Leistungsangebot und damit als Vertragsangebot dar. Die Inanspruchnahme der angebotenen Leistung beinhaltet die schlüssig erklärte Annahme dieses Angebots. Empfänger der im Leistungsangebot des Versorgungsunternehmens liegenden Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrages ist dabei typischerweise derjenige, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt, was auch ein Mieter oder Pächter sein kann.

Bei der Bestimmung des Angebotsadressaten kommt es maßgebend darauf an, wer den Strom verbraucht, da der Vertrag regelmäßig gerade mit der Person begründet werden soll, die aufgrund ihrer tatsächlichen Verfügungsgewalt in der Lage ist, die offerierte Energie auch zu entnehmen, mithin hierdurch das Angebot (konkludent) anzunehmen. Ist eine Wohnung vermietet, hat diese Möglichkeit typischerweise der Mieter. In Anwendung dieser Grundsätze hat das LG vorliegend rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Versorgungsvertrag bzgl. des Stromverbrauchs, der über einen separaten, der vermieteten Wohnung zugeordneten Zähler erfasst worden ist, nicht mit dem Beklagten als Grundstückseigentümer zustande gekommen ist. Dieser war nicht Adressat des in der Zurverfügungstellung von Strom liegenden Realofferte der Klägerin. Deren Angebot richtete sich vielmehr an die Mieter der Wohnung.

Wann haftet der Mieter für Schäden an der Mietsache während seines Urlaubs?bs

Wann haftet der Mieter für Schäden an der Mietsache während seines Urlaubs?

Vor der Urlaubsreise sollte man sich vergewissern, dass die Wohnung auch im Fall eines Unwetters gut geschützt ist. Denn wenn Mieter einen Schaden verursachen, müssen sie auch die Kosten übernehmen.

Wer verreist und daheim Fenster offen stehen lässt, muss für Regenschäden zahlen, die während der Abwesenheit entstehen.  Im Normalfall muss der Vermieter einer Wohnung dafür sorgen, dass nasse Wände getrocknet oder durchfeuchtetes Parkett erneuert wird. Doch wenn der Mieter den Schaden zu verschulden hat, muss er dem Vermieter die Kosten dafür ersetzen.

Ein Verschulden des Mieters liegt zum Beispiel dann vor, wenn er die Balkontür oder das Fenster bei längerer Abwesenheit offengelassen hat und die Schäden durch eindringendes Regenwasser entstanden sind. Das gilt besonders bei Unwettervorhersagen. Ab wann von einer längeren Abwesenheit ausgegangen wird, ist noch nicht gerichtlich geklärt.

Besonders umsichtig müssen Mieter in den kalten Monaten sein: Wer im Winterhalbjahr die Fenster während des Urlaubs offenstehen lässt, riskiert sogar dann eine fristlose Kündigung, wenn es zu keinem erheblichem Frostschaden kommt, so ein Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 65 S 268/13).

Abgesehen davon, dass der Gedanke etwas beunruhigend ist, können Mieter für einen Notfall dem Vermieter einen Zweitschlüssel überlassen. Einen Schlüssel für sich selbst darf der Eigentümer aber nur behalten, wenn der Mieter dem zustimmt. Und auch wenn dies im Falle eines Brandes oder Wasserrohrbruchs durchaus Sinn ergeben kann, wenn der Vermieter mit einem Schlüssel in Abwesenheit der Bewohner für einen schnellen Zugang zur Wohnung sorgen kann, hat er keinen Anspruch darauf. Im Notfall könnte er die Wohnung durch die Polizei oder Feuerwehr öffnen lassen.

Zudem sind Mieter dazu berechtigt, Schlüssel Dritten zu überlassen, damit diese nach dem Rechten sehen können. In diesem Fall kann es durchaus sinnvoll sein, den Vermieter darüber zu informieren, wer noch einen Schlüssel hat. So hat er im Notfall die Möglichkeit, in die Wohnung zu gelangen.