Rechtsanwältin
Jutta Gass

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Die Interessenabwägung beim Härtefall einer Eigenbedarfskündigung ist immer eine Einzelfallentscheidung

Bei Eigenbedarf hat der Mieter normalerweise wenig Chancen. Es sei denn, es handelt sich um einen Härtefall. Muss beispielsweise eine demente Berliner Seniorin für eine junge Familie die Wohnung räumen? Der Bundesgerichthof entscheided in gleich zwei Fällen.

Ein Paar wohnt in einer Zweizimmerwohnung. Es kommt Nachwuchs, mit zwei Kindern wird es eng. Die junge Familie will in die vor Kurzem gekaufte 73 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung in Berlin ziehen. Doch da wohnt eine 80-Jährige. Ihr halbes Leben lang schon. Die Mieterin ist dement. Sie will nicht raus und wehrt sich gegen die Eigenbedarfskündigung. Wer braucht dringender die Wohnung? Diesen und einen weiteren Fall prüft heute der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe.

Aus Sicht des Landgerichts Berlin ist die Eigenbedarfskündigung wirksam. Doch räumen muss die alte Dame die Berliner Wohnung trotzdem nicht. Die Frau, die dort mit zwei erwachsenen Söhnen lebt, fände sich woanders vielleicht nicht mehr zurecht. Außerdem ist bezahlbarer Ersatz in Berlin rar. Das Gericht sieht einen Härtefall. Mit seiner Revision vor dem BGH will der Vermieter - der Familienvater - nun die Räumung durchsetzen (VIII ZR 180/18).

Der Verweis auf Härtefall kann Mieter schützen.
Der zweite Fall spielt in einem 9000-Seelen-Ort in Sachsen-Anhalt. In Kabelsketal wehren sich zwei Mieter gegen den Rauswurf aus einer Doppelhaushälfte. Die Eigentümerin meldete Eigenbedarf an: Sie will mit ihrem Lebensgefährten einziehen - ursprünglich, um die pflegebedürftige Großmutter in der Nähe besser zu unterstützen. Inzwischen ist die Oma tot. Die Mieter, die seit 2006 mit zwei Verwandten in dem Haus wohnen, sehen den Eigenbedarf vorgeschoben. Auch halten sie einen Umzug aufgrund schwerer Erkrankungen für nicht zumutbar. Angeführt werden Parkinson, Depression, chronische Wirbelsäulenbeschwerden, 50-prozentige Behinderung sowie eine Pflegestufe II und Alkoholkrankheit.

Das Landgericht Halle hält den Umzug dennoch für zumutbar und bestätigt den Eigenbedarf. Dagegen legen die Mieter Revision beim BGH ein (VIII ZR 167/17). Zwei Fälle, die das höchste deutsche Zivilgericht nun zum Anlass nimmt, eine Regelung unter die Lupe zu nehmen: die Härtefall-Klausel bei Eigenbedarfskündigungen.

Nach dem Gesetz kann ein Vermieter einem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts geltend macht. Der Mieter kann sich dagegen unter Verweis auf einen Härtefall wehren.

Interessenabwägung immer Einzelfallentscheidung
Doch wann ist das der Fall? Laut Gesetz zum Beispiel, wenn eine angemessene Ersatzwohnung nicht zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann. Nach Ansicht von Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim Deutschen Mieterbund (DMB), müssten auch Kriterien wie hohes Alter und Krankheit grundsätzlich schwerer wiegen als Vermieterinteressen. Bei schwerer Krankheit und Demenz haben Mieter auch aus Sicht von Beate Heilmann, Wohnrechtsexpertin beim Deutschen Anwaltverein, gute Karten. Dies bedeutet aber für sie nicht, dass Alt immer Jung sticht: "Wenn ein 65-Jähriger drei Mal die Woche schwimmen und Sport treiben kann, kann er auch umziehen."

"Die Interessenabwägung ist immer eine Einzelfallentscheidung", räumt Ropertz ein. Doch das Problem betrifft viele. Der Geschäftsführer des Mieterbunds geht von derzeit 80.000 Eigenbedarfskündigungen im Jahr aus und kritisiert: "Die Gerichte haben in den letzten Jahren die Eigenbedarfskriterien stark aufgeweicht." Der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Kai H. Warnecke, warnt hingegen vor "einseitiger Stimmungsmache". Ihm zufolge gehen Streitigkeiten zu Wohnraummietsachen - dazu zählen Eigenbedarfskündigungen - kontinuierlich zurück. So seien 2017 mit 217.801 Fällen 18 Prozent weniger als vier Jahre zuvor vor Gericht verhandelt worden.

Wenn die junge Familie vor dem BGH unterliegt, ist das aus deren Sicht natürlich ungerecht und stellt sie vor ganz erhebliche Probleme, sagt Warnecke. Potenzielle Käufer, die eine Wohnung irgendwann mal selbst nutzen wollen, müssen nach seiner Erfahrung jedenfalls bereits beim Kauf eines im Blick haben, "dass Eigenbedarf nicht immer ganz einfach umsetzbar ist".

Bei der mündlichen Verhandlung vor einigen Wochen deutete es sich an, dass die Urteile vom BGH aufgehoben werden. In beiden Fällen vermissten die höchsten deutschen Zivilrichter eine gründliche Prüfung. Welche Verschlechterung durch einen Umzug für einen Mieter konkret zu befürchten sei, müsse notfalls ein Gutachter klären.

 

Das neue Güterrecht für Ehen in der EU

 

Die Menschen werden mobiler, Familien und Ehen internationaler. Die EU hat das eheliche Güterrecht vereinheitlicht. Damit soll bei der Scheidung von Paaren mit unterschiedlichen Pässen und gemeinsamem Vermögen der Krach ums Geld verhindert werden.

Wie wird im Fall der Scheidung unser eheliches Vermögen aufgeteilt? Die Suche nach einer Antwort sorgt zwischen zerstrittenen Paaren für zusätzlichen Zündstoff.

Besonders, wenn wegen unterschiedlicher Nationalitäten unterschiedliches Recht angewandt werden kann. Die neue Güterrechtsverordnung der Europäischen Union (EU) will Abhilfe schaffen. Fragen und Antworten zur neuen Regel:

Für wen gilt die EU-Güterrechtsverordnung?

Sie ist seit dem 29. Januar 2019 in Kraft. Deshalb gilt sie automatisch für alle Paare, die seit diesem Datum geheiratet haben. Voraussetzung ist, dass die Ehe einen sogenannten Auslandsbezug hat. Der ist gegeben, wenn die Partner unterschiedliche Staatsangehörigkeit haben, der Wohnsitz in verschiedenen Ländern liegt oder sie Vermögen im Ausland haben.

Die einheitliche Verordnung wenden 18 der 28 EU-Staaten an.

Was regelt die Verordnung und was nicht?

Bei binationalen Ehen oder Eheschließungen im Ausland musste bislang geklärt werden, ob deutsches oder anderes nationales Recht anzuwenden ist. Die neue Vorgabe klärt, welche Rechtsordnung für das sogenannte eheliche Güterrecht greift und welches Gericht zuständig ist.

Scheidung, Unterhalt, Versorgungsausgleich, Sorgerecht für Kinder – all das erfasst die Vorgabe allerdings nicht. Sie bezieht sich ausschließlich auf den Güterstand.

Was hat sich geändert?

Bisher galt vorrangig gemeinsames Heimatrecht zum Zeitpunkt der Heirat. Waren beide Partner Italiener, galt italienisches Güterrecht. Seit Ende Januar spielt die Staatsangehörigkeit nur noch eine untergeordnete Rolle. Stattdessen unterliegen beide Ehegatten dem Recht an ihrem gewöhnlichen Aufenthaltsort. 

In der Praxis zählt in der Regel der erste gemeinsame Wohnsitz. Für ein deutsches Paar zum Beispiel, das direkt nach der Hochzeit nach Brüssel geht, greift automatisch belgisches Recht. Für ein österreichisch-niederländisches Paar in München würde etwa deutsches Güterrecht gelten. Auch dann, wenn einer der Partner in der Trennungsphase in seine Heimat zurückkehrt.

Was heißt erster gemeinsamer Aufenthalt?

Das ist gleich Leben in der gemeinsamen Wohnung. Wie viele Tage, Wochen oder Monate Eheleute unter einem Dach wohnen sollen, um das Kriterium "erster gemeinsamer Aufenthalt" zu erfüllen, lässt die EU-Verordnung jedoch offen. Das muss erst noch in der Praxis vor Gericht geklärt werden, wenn ein Paar sich trennt.

Ist die Verordnung bindend oder gibt es andere Optionen?

Die EU-Regel gilt innerhalb der 18 Staaten, die die Verordnung anwenden. Eheleute können sich aber per Rechtswahl auf eine andere Lösung einigen. Dazu brauchen sie einen Ehevertrag. In dem Dokument legen sie selbst fest, welches nationale Güterrecht angewendet werden soll. Es besteht die Wahl zwischen dem Recht eines der Heimatstaaten und dem Recht des Landes, in dem beide oder ein Partner zum Zeitpunkt der Wahl üblicherweise leben.

 

 

Verjährung im Mietrecht wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache

BGB § 548 Abs. 1

Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Das setzt grundsätzlich zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurteil vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00).

Hintergrund:

Mit Urteil vom 27. Februar 2019 (Az. XII ZR 63/18) hat der BGH seine Auffassung bestätigt, dass der Zurückerhalt der Mietsache im Sinne des § 548 Absatz 1 BGB zum einen eine Änderung des Besitzverhältnisses zugunsten des Vermieters voraussetzt.

 

Zum anderen muss der Mieter seinen Besitz vollständig und unzweideutig aufgegeben haben.

Erst wenn diese beiden Punkte erfüllt sind, beginnt die Verjährungsfrist zu laufen. Der BGH ließ bei seiner Entscheidung aber erneut bewusst offen, unter welchen Voraussetzungen die Verjährungsfrist zu laufen beginnt, wenn der Mieter die Rückgabe der Mietsache anbietet, der Vermieter diese aber nicht annimmt.

 

Im konkreten Fall hatte das Land Brandenburg den Mietvertrag über ein Gerichtsgebäude gekündigt. Im Nachgang kam es zu Unstimmigkeiten über den Umfang der Rückbaupflichten. Das Land bot dann dem Vermieter schriftlich die sofortige Rückgabe der Mieträume an. Im späteren Klageverfahren erhob das Land mit Verweis auf dieses Rückgabeangebot die Einrede der Verjährung. Der BGH lehnte dies ab. da sich aus dem Wortlaut des "Rückgabeangebot" ergab, dass das Land Brandenburg selber noch Abstimmungsbedarf hinsichtlich etwaiger Rückbauten sah, die vor einer Rückgabe geklärt werden sollten. Eine vollständige und endgültige Aufgabe des Besitzrechtes konnte dem Schreiben daher nicht entnommen werden, so dass es sich trotz der Bezeichnung nicht um ein echtes Rückgabeangebot handelte.

Verpflichten europäische Arbeitszeitrichtlinien auch deutsche Unternehmen?


Ein Generalanwalt des Europäischen Gerichtshofs (EuGH), der eine Art Rechtsgutachten und Entscheidungsvorschlag für den EuGH erarbeitet und veröffentlicht, geht in seinen Schlussanträgen vom 31. Januar 2019 in der Rechtssache C-55/18 davon aus, dass die europäischen Arbeitszeitrichtlinien und die EU-Grundrechtscharta Unternehmen zu einer umfassenden Arbeitszeiterfassung verpflichten.

Die deutschen Regelungen sehen das bislang nicht vor.

Was gilt bislang nach deutschen Gesetzen?

Eine Dokumentation der Arbeitszeiten ist derzeit - bußgeldbewehrt bis 30.000 Euro - nach dem Mindestlohngesetz für Minijobber außerhalb von Privathaushalten und für bestimmte Branchen (gemäß Paragraf 2a des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes) vorgesehen. Für die Mehrzahl der Arbeitsverhältnisse gilt sonst nur Paragraf 16 Absatz 2 Arbeitszeitgesetz, nach dem Arbeitgeber alle über die zulässige Höchstarbeitszeit von 8 Stunden/Tag aufzeichnen müssen. Kommt die Aufsichtsbehörde und findet diese Dokumentation, die im Übrigen auch bei Vertrauensarbeitszeit erforderlich ist, nicht vor, riskiert der Arbeitgeber ein Bußgeld je Fall bis zu 15.000 Euro.

In allen gesetzlichen Dokumentationspflichtfällen gilt zudem eine bußgeldbewehrte Aufbewahrungspflicht von mindestens 2 Jahren.

Was kann vom EuGH an Änderungen kommen?

Würde der EuGH so entscheiden, wie vom Generalanwalt vorgeschlagen, was häufig, aber nicht zwingend der Fall ist, dann würde dies für die Unternehmen und Mitarbeitende eine erhebliche Änderung bedeuten, es müssten umfassende Arbeitszeiterfassungssysteme eingeführt werden. Überstunden und Minusstunden wären dokumentiert. Aber wäre das das Ende von Vertrauensarbeitszeit und wie lässt sich dies mit "New Work"-Grundsätzen vereinbaren? Die Zeit und wahrscheinlich vor allen Dingen die Technik werden es zeigen - zunächst wird die EuGH-Entscheidung mit Spannung erwartet. Würde der EuGH entsprechend entscheiden, müssten die nationalen Gerichte auch schon vor Tätigwerden des Gesetzgebers unionskonform auslegen und entscheiden.

 

Umlage von Verwaltungskosten bei der Wohnraummiete

Hiermit möchte ich Sie auf folgende, am 24. Januar 2019 veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs hinweisen:

BGH, Urteil vom 19. Dezember 2018 - VIII ZR 254/17

Leitsatz:

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichendeund damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht,

dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.

Hintergrund: Mietvertrag weist Verwaltungskostenpauschale aus

In dem entschiedenen Fall verlangt der Mieter einer Wohnung in Berlin von der Vermieterin die Rückzahlung von Verwaltungskosten.

Im Formularmietvertrag hatten die Parteien unter § 7 Nr. 1 als „Miete nettokalt“ 1.499,99 Euro vereinbart. Ebenfalls in § 7 Nr. 1 ist festgehalten, dass der Mieter eine Verwaltungskostenpauschale in Höhe von „z. Zt. 34,38 Euro“ zahlt.

Weiter sieht der Mietvertrag Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten vor. In § 20 des Mietvertrages ist die vom Mieter zu zahlende Mietkaution mit 4.499,97 Euro beziffert.

Von Juli 2015 bis Januar 2017 zahlte der Mieter auch die Verwaltungskostenpauschale, insgesamt 601,65 Euro. Diesen Betrag verlangt er von der Vermieterin zurück, weil er die Vereinbarung im Mietvertrag für unwirksam hält.

Die Vermieterin meint, die Verwaltungskostenpauschale sei Bestandteil der Nettomiete, auch wenn sie gesondert genannt sei.

Die BGH-Entscheidung: Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig

Die Vermieterin muss die pauschal gezahlten Verwaltungskosten zurückzahlen, denn die diesbezügliche Vereinbarung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter über die Grundmiete hinaus nur Betriebskosten pauschal oder abrechnungspflichtig auf den Mieter umlegen, nicht aber Verwaltungskosten oder andere Kostenarten. Die umlagefähigen Betriebskosten ergeben sich abschließend aus dem Katalog aus § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können.

Die Vermieterin kann sich hier auch nicht darauf berufen, dass sie im Mietvertrag mit der gesonderten Nennung von Verwaltungskosten lediglich die Kalkulation ihrer Grundmiete offengelegt habe. Es steht einem Vermieter zwar frei, im Mietvertrag seine Kalkulation der Miete offenzulegen. Das gilt auch für Verwaltungskosten, die der Vermieter wie andere nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete einpreisen kann, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bildet, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist (§ 558 Abs. 1 BGB).