Rechtsanwältin
Jutta Gass

Gerbereistraße 2 55469 Simmern
Tel:
06761 14785
Fax:
06761 14786

info@anwaltskanzlei-gass.de

Wie sich Unverheiratete absichern

Ins Traumhaus ohne Trauschein? Für viele Paare ist das selbstverständlich. Bei Tod oder Trennung kann es aber Probleme geben. Lösen lassen sich diese durch eine gemeinsame GbR.

Für Ehepaare ist die Lage nach einem Immobilienkauf meist klar. Stirbt ein Partner, wird der andere automatisch Erbe - auch von der gemeinsamen Immobilie. Und im Falle einer Trennung greifen meist die Regeln zum Zugewinnausgleich.

Bei Unverheirateten ist das anders. Für sie gibt es solche Regelungen nicht automatisch. Sie müssen extra vereinbaren, was im Fall von Tod und Trennung mit Haus oder Wohnung passiert. Eine Möglichkeit: Die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Und das ist einfacher als gedacht.

Eine solche Gesellschaft entsteht im Prinzip schon, sobald zwei Leute gemeinsam kaufen. Es sind weder ein Gründungsvertrag noch ein Eintrag ins Handelsregister noch Gründungskapital erforderlich.

Als Käufer treten dann nicht die einzelnen Personen auf, sondern die von beiden gebildete GbR. Die GbR kommt auch als Eigentümerin ins Grundbuch, ergänzt um die Namen der Gesellschafter.

GbR ermöglicht Paaren flexible Gestaltung
In einem solchen Konstrukt sieht Dominik Hüren, Sprecher der Bundesnotarkammer in Berlin, einen Vorteil: "Über eine Immobilien-GbR können Paare Details individueller bestimmen."

So lässt sich etwa in Krisenzeiten möglichem Streit ums Haus vorbeugen. Beispielsweise darum, wem das gekaufte Haus gehört und welcher Teil dem Partner zukommt.

Grundsätzlich ist rechtlich derjenige Eigentümer, dessen Name im Grundbuch eingetragen ist. Stehen beide Partner drin, gehört ihnen jeweils die Hälfte. Dies gilt jeweils unabhängig davon, wie viel Geld jeder Partner ins Haus steckt. Das bringt bei einer Trennung häufig Ärger.

Anteile am Kaufpreis können besser verteilt werden
In der GbR können "die Anteile an der Immobilie nach dem Beitrag zur Finanzierung verteilt werden". Bringt ein Partner etwa 75 Prozent des Kaufpreises auf, wird er zu drei Vierteln Anteilseigner der GbR. Der andere erhält das restliche Viertel. Bei einer Trennung wird das Gesellschaftervermögen versilbert: "Jeder bekommt seinen Anteil ausbezahlt."

Die Verteilung der GbR-Anteile ist variabel gestaltbar. Höhere oder niedrigere Tilgungsleistungen für den Baukredit, für Kindererziehung oder Eigenleistung können nach Angaben der Bundesnotarkammer berücksichtigt, bewertet und dem jeweiligen Partner zugerechnet werden. Über die erbrachten Leistungen wird Buch geführt.

Einzelheiten werden im Gesellschaftervertrag festgelegt, den das Paar als Gesellschafter der Immobilien-GbR miteinander schließt. Der Vertrag ist kein Muss, aber er trägt zur Klarheit bei.

Auch Regelungen zu Todesfällen möglich
In dem Papier lassen sich außerdem Einzelheiten wie das Erwerbsrecht eines Partners einschließlich der Konditionen vereinbaren. Geregelt wird auch, wer im Todesfall den eigenen GbR-Anteil übernimmt – im Zuge der angestrebten Absicherung wäre dies der überlebende Partner.

Ohne Regelung oder Testament gilt gesetzliche Erbfolge, der Lebenspartner ginge leer aus. Der Gesellschaftervertrag kann ohne Rechtsanwalt und Notar geschlossen werden. Weil der Vertrag das Innenleben der GbR beschreibt, wirkt er sich nicht auf das Grundbuch aus. Folglich ziehen Änderungen keine Grundbuchänderung und damit verbundene Kosten nach sich.

Banken akzeptieren Gesellschaftsform meist
Banken haben kaum Probleme mit einer Immobilien-GbR als Darlehensnehmerin. Aus Bankensicht sei das Risiko mit dem eines herkömmlichen Immobilienkaufs vergleichbar. Die Gesellschafter müssen ihre Bonität offen legen und haften persönlich.

Für einen notleidenden Kredit stehe jeder Partner mit seinem gesamten Vermögen gerade. Im Darlehensvertrag werde entweder die GbR oder deren Gesellschafter genannt. Das hänge von der jeweiligen Bank ab. Sie sichert ihr Darlehen über das Grundbuch ab.

Bei der Bonitätsprüfung für eine Immobilie als Kapitalanlage kann die gesamtschuldnerische Haftung nachteilig sein. "Manche Banken setzen den vollen Kapitaldienst an, verteilen Mieteinnahmen aber nur entsprechend den individuellen GbR-Anteilen", erläutert Santel. Das Investment kann dann für eine Seite negativ ausfallen, selbst wenn es sich unter dem Strich rechnet.

Modell ist nicht unbedingt einfach
Auf jeden Fall sollten Paare im Vorfeld mit dem Geldinstitut klären, ob und wie der Immobilienerwerb über die GbR zu bewerkstelligen ist. Steuerberater sollten ebenfalls zu Rate gezogen werden. Das gilt vor allem, wenn ein Paar einer bereits bestehenden GbR eine Immobilie abkauft. Baukindergeld gibt es nicht: Diesen Zuschuss bekommen private Bauherren und Käufer; eine GbR besitzt diesen Status nicht.

Außerdem könnte es schwerer sein, eine günstige Finanzierung zu bekommen. Die Anteile an einer GbR können recht flexibel auf andere GbR mit eventuell schlechterer Bonität übertragen werden. Dagegen wird sich eine Bank absichern wollen. Zum Beispiel mit zusätzlichen Sicherheiten oder einem Risikozuschlag.

 

Muss ich zu einem Personalgespräch erscheinen?

Negatives Feedback, Kritik oder zusätzliche Aufgaben - gerade, wenn es um solche Themen geht, möchten sich Mitarbeiter am liebsten vor Personalgesprächen mit dem Chef drücken. Geht das so einfach?

Der Chef schickt eine Einladung für einen Termin zum Mitarbeitergespräch. "Bringt doch sowieso nichts", denken sich manche und würden am liebsten gar nicht hingehen. Sind Arbeitnehmer verpflichtet, an Personalgesprächen teilzunehmen?

Allgemein kann man sagen, dass der Arbeitgeber während der Arbeitszeit jederzeit ein Personalgespräch anordnen kann, und er ist frei in der Entscheidung, wie er es durchführt.

Wichtig zu wissen für Arbeitnehmer ist, was eigentlich als Personalgespräch gilt. Und das ist fast alles. Wenn ein Arbeitgeber etwa einem Mitarbeiter erklärt, dass seine Leistung abgefallen ist, sei das im Grunde genommen ein Personalgespräch, so der Fachanwalt. Im üblichen betrieblichen Sprachgebrauch werden als Personalgespräche aber eher grundsätzlichere und umfassendere Gespräche zwischen Vorgesetztem und Mitarbeiter verstanden, die auch vorher angekündigt werden.

Für das Personalgespräch gibt es Regeln:
Ordnet der Arbeitgeber Personalgespräche an, macht er Gebrauch von seinem Weisungsrecht: Er kann dem Arbeitnehmer Anweisungen zu allem geben, was dessen Arbeitsleistung betrifft. Bestimmte Regeln gelten daher auch für Personalgespräche. Sie dürfen nicht willkürlich, diskriminierend oder schikanierend angeordnet werden, erklärt Bredereck. Möchte ein Vorgesetzter seinen Angestellten etwa künftig zur Strafe jeden Morgen 30 Minuten in seinem Büro auf den Tag vorbereiten, wäre eine solche Weisung wegen ihres maßregelnden Charakters unwirksam.

Sogenannte Mitarbeiterjahresgespräche stellen einen Sonderfall dar. Wenn es in solchen jährlichen Gesprächen um systematische Evaluationen, Prämien oder Zielvereinbarungen geht, sind die Rahmenbedingungen häufig in Betriebsvereinbarungen geregelt.

In der Betriebsvereinbarung steht dann zum Beispiel, wie oft die Gespräche stattfinden, bis wann der Arbeitgeber sie ankündigen muss und dass die Themen dem Arbeitnehmer vorab mitgeteilt werden müssen. Der Arbeitgeber muss sich an diese Vorgaben halten. Er ist deshalb nicht ganz so frei wie bei einem allgemeinen Personalgespräch.

Überblick über die Formerfordernisse bestimmter Scheidungsfolgen


Folgende Scheidungsfolgenvereinbarungen sind formbedürftig:

1.
Vereinbarungen über den Zugewinnausgleich bedürfen der notariellen Beurkundung (§ 1378 Abs III S. 2 BGB, § 7 LPartG). Beispiel: Vereinbarung, dass der ausgleichspflichtige Ehegatte die Zugewinnausgleichsforderung in Teilbeträgen bezahlen kann oder der ausgleichsberechtigte Ehegatte auf einen Teil der Forderung verzichtet.

2.
Vereinbarungen über den Versorgungsausgleich sind formbedürftig (§ 7 VersAusglG, § 20 LPartG).

3.

Die Übertragung von Immobilieneigentum, das einem Ehepartner allein oder anteilmäßig gehört, muss notariell beurkundet und ins Grundbuch eingetragen werden (§ 311b BGB). Das Formerfordernis ist auch dann maßgebend, wenn sich der Ehegatte zunächst nur verpflichtet, das Eigentum an einer Immobilie irgendwann später auf den anderen Ehegatten zu übertragen.

4.
Beabsichtigen Sie bereits vor Rechtskraft der Scheidung den nachehelichen Unterhalt zu regeln, verlangt das Gesetz die notarielle Beurkundung (§ 1585c BGB, § 16 LPartG). Erst nach Rechtskraft der Scheidung entfällt der Formzwang. Dann können Sie formlos vereinbaren, was Sie als nachehelichen Unterhalt für richtig erachten.

5.
Sie können auch Vereinbarungen über das gesetzliche Erb- und Pflichtteilsrecht treffen. Zwar steht dem geschiedenen Ehegatten kein Erbrecht oder Pflichtteilsrecht mehr zu. Diese Rechte sind bereits dann ausgeschlossen, wenn im Zeitpunkt des Todes des Erblassers die Voraussetzungen für die Scheidung der Ehe gegeben waren (u.a. Trennungsjahr) und der Erblasser die Scheidung beantragt oder ihr zugestimmt hat. Ein Problem kann dann entstehen, wenn nur der hinterbliebene Ehegatte den Scheidungsantrag gestellt hat. Dann bleibt sein gesetzliches Erb- und Pflichtteilsrecht nämlich bestehen. Es liegt dann nicht immer im Sinne des verstorbenen Ehegatten, dass der andere sich scheiden lassen will und trotzdem erben soll. Allein die Trennung berührt das gegenseitige Erb- und Pflichtteilsrecht jedenfalls nicht. Die Ehegatten können daher vorsorglich notariell vereinbaren, dass sie auf ihr gesetzliches Erb- und Pflichtteilsrecht am Nachlass des jeweils anderen Ehegatten verzichten. Erb- und Pflichtteilsverzicht müssen notariell beurkundet werden

 

Wann haftet der Mieter für Schäden an der Mietsache während seines Urlaubs?

Vor der Urlaubsreise sollte man sich vergewissern, dass die Wohnung auch im Fall eines Unwetters gut geschützt ist. Denn wenn Mieter einen Schaden verursachen, müssen sie auch die Kosten übernehmen.

Wer verreist und daheim Fenster offen stehen lässt, muss für Regenschäden zahlen, die während der Abwesenheit entstehen.  Im Normalfall muss der Vermieter einer Wohnung dafür sorgen, dass nasse Wände getrocknet oder durchfeuchtetes Parkett erneuert wird. Doch wenn der Mieter den Schaden zu verschulden hat, muss er dem Vermieter die Kosten dafür ersetzen.

Ein Verschulden des Mieters liegt zum Beispiel dann vor, wenn er die Balkontür oder das Fenster bei längerer Abwesenheit offengelassen hat und die Schäden durch eindringendes Regenwasser entstanden sind. Das gilt besonders bei Unwettervorhersagen. Ab wann von einer längeren Abwesenheit ausgegangen wird, ist noch nicht gerichtlich geklärt.

Besonders umsichtig müssen Mieter in den kalten Monaten sein: Wer im Winterhalbjahr die Fenster während des Urlaubs offenstehen lässt, riskiert sogar dann eine fristlose Kündigung, wenn es zu keinem erheblichem Frostschaden kommt, so ein Urteil des Landgerichts Berlin (Az.: 65 S 268/13).

Abgesehen davon, dass der Gedanke etwas beunruhigend ist, können Mieter für einen Notfall dem Vermieter einen Zweitschlüssel überlassen. Einen Schlüssel für sich selbst darf der Eigentümer aber nur behalten, wenn der Mieter dem zustimmt. Und auch wenn dies im Falle eines Brandes oder Wasserrohrbruchs durchaus Sinn ergeben kann, wenn der Vermieter mit einem Schlüssel in Abwesenheit der Bewohner für einen schnellen Zugang zur Wohnung sorgen kann, hat er keinen Anspruch darauf. Im Notfall könnte er die Wohnung durch die Polizei oder Feuerwehr öffnen lassen.

Zudem sind Mieter dazu berechtigt, Schlüssel Dritten zu überlassen, damit diese nach dem Rechten sehen können. In diesem Fall kann es durchaus sinnvoll sein, den Vermieter darüber zu informieren, wer noch einen Schlüssel hat. So hat er im Notfall die Möglichkeit, in die Wohnung zu gelangen.

 

Die Interessenabwägung beim Härtefall einer Eigenbedarfskündigung ist immer eine Einzelfallentscheidung

Bei Eigenbedarf hat der Mieter normalerweise wenig Chancen. Es sei denn, es handelt sich um einen Härtefall. Muss beispielsweise eine demente Berliner Seniorin für eine junge Familie die Wohnung räumen? Der Bundesgerichthof entscheided in gleich zwei Fällen.

Ein Paar wohnt in einer Zweizimmerwohnung. Es kommt Nachwuchs, mit zwei Kindern wird es eng. Die junge Familie will in die vor Kurzem gekaufte 73 Quadratmeter große Dreizimmerwohnung in Berlin ziehen. Doch da wohnt eine 80-Jährige. Ihr halbes Leben lang schon. Die Mieterin ist dement. Sie will nicht raus und wehrt sich gegen die Eigenbedarfskündigung. Wer braucht dringender die Wohnung? Diesen und einen weiteren Fall prüft heute der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe.

Aus Sicht des Landgerichts Berlin ist die Eigenbedarfskündigung wirksam. Doch räumen muss die alte Dame die Berliner Wohnung trotzdem nicht. Die Frau, die dort mit zwei erwachsenen Söhnen lebt, fände sich woanders vielleicht nicht mehr zurecht. Außerdem ist bezahlbarer Ersatz in Berlin rar. Das Gericht sieht einen Härtefall. Mit seiner Revision vor dem BGH will der Vermieter - der Familienvater - nun die Räumung durchsetzen (VIII ZR 180/18).

Der Verweis auf Härtefall kann Mieter schützen.
Der zweite Fall spielt in einem 9000-Seelen-Ort in Sachsen-Anhalt. In Kabelsketal wehren sich zwei Mieter gegen den Rauswurf aus einer Doppelhaushälfte. Die Eigentümerin meldete Eigenbedarf an: Sie will mit ihrem Lebensgefährten einziehen - ursprünglich, um die pflegebedürftige Großmutter in der Nähe besser zu unterstützen. Inzwischen ist die Oma tot. Die Mieter, die seit 2006 mit zwei Verwandten in dem Haus wohnen, sehen den Eigenbedarf vorgeschoben. Auch halten sie einen Umzug aufgrund schwerer Erkrankungen für nicht zumutbar. Angeführt werden Parkinson, Depression, chronische Wirbelsäulenbeschwerden, 50-prozentige Behinderung sowie eine Pflegestufe II und Alkoholkrankheit.

Das Landgericht Halle hält den Umzug dennoch für zumutbar und bestätigt den Eigenbedarf. Dagegen legen die Mieter Revision beim BGH ein (VIII ZR 167/17). Zwei Fälle, die das höchste deutsche Zivilgericht nun zum Anlass nimmt, eine Regelung unter die Lupe zu nehmen: die Härtefall-Klausel bei Eigenbedarfskündigungen.

Nach dem Gesetz kann ein Vermieter einem Mieter kündigen, wenn er Eigenbedarf für sich, seine Familie oder Angehörige seines Haushalts geltend macht. Der Mieter kann sich dagegen unter Verweis auf einen Härtefall wehren.

Interessenabwägung immer Einzelfallentscheidung
Doch wann ist das der Fall? Laut Gesetz zum Beispiel, wenn eine angemessene Ersatzwohnung nicht zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann. Nach Ansicht von Ulrich Ropertz, Geschäftsführer beim Deutschen Mieterbund (DMB), müssten auch Kriterien wie hohes Alter und Krankheit grundsätzlich schwerer wiegen als Vermieterinteressen. Bei schwerer Krankheit und Demenz haben Mieter auch aus Sicht von Beate Heilmann, Wohnrechtsexpertin beim Deutschen Anwaltverein, gute Karten. Dies bedeutet aber für sie nicht, dass Alt immer Jung sticht: "Wenn ein 65-Jähriger drei Mal die Woche schwimmen und Sport treiben kann, kann er auch umziehen."

"Die Interessenabwägung ist immer eine Einzelfallentscheidung", räumt Ropertz ein. Doch das Problem betrifft viele. Der Geschäftsführer des Mieterbunds geht von derzeit 80.000 Eigenbedarfskündigungen im Jahr aus und kritisiert: "Die Gerichte haben in den letzten Jahren die Eigenbedarfskriterien stark aufgeweicht." Der Präsident von Haus & Grund Deutschland, Kai H. Warnecke, warnt hingegen vor "einseitiger Stimmungsmache". Ihm zufolge gehen Streitigkeiten zu Wohnraummietsachen - dazu zählen Eigenbedarfskündigungen - kontinuierlich zurück. So seien 2017 mit 217.801 Fällen 18 Prozent weniger als vier Jahre zuvor vor Gericht verhandelt worden.

Wenn die junge Familie vor dem BGH unterliegt, ist das aus deren Sicht natürlich ungerecht und stellt sie vor ganz erhebliche Probleme, sagt Warnecke. Potenzielle Käufer, die eine Wohnung irgendwann mal selbst nutzen wollen, müssen nach seiner Erfahrung jedenfalls bereits beim Kauf eines im Blick haben, "dass Eigenbedarf nicht immer ganz einfach umsetzbar ist".

Bei der mündlichen Verhandlung vor einigen Wochen deutete es sich an, dass die Urteile vom BGH aufgehoben werden. In beiden Fällen vermissten die höchsten deutschen Zivilrichter eine gründliche Prüfung. Welche Verschlechterung durch einen Umzug für einen Mieter konkret zu befürchten sei, müsse notfalls ein Gutachter klären.