Rechtsanwältin
Jutta Gass

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Muss der Vermieter einen Telefonanschluss zur Verfügung stellen?

Ich möchte Sie über eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 5. Dezember 2018 - VIII ZR 17/18) zum Mietrecht informieren, die sich mit der Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bezüglich eines in der Mietwohnung vorhandenen Telefonanschlusses beschäftigt:

In seinem Revisionsurteil vom 5. Dezember 2018 (Az. VIII ZR 17/18) konkretisierte der BGH die Fälle, in denen der Mieter aus § 535 Abs.1 S.2 BGB einen Anspruch auf Instandhaltung der Telefonleitung gegen den Vermieter hat.

Der Entscheidung lag die Klage einer Mieterin zugrunde, mit welcher sie vom Vermieter die Instandsetzung der Telefonleitung vom im Keller des Mehrfamilienhauses befindlichen Hausanschlusspunkt bis zu der Telefondose in ihrer Wohnung begehrte. Seit dem Einzug im Jahr 2011 waren Telefongespräche sowie die Nutzung des Internets über diese Telefonleitung möglich, bis es im Jahr 2015 zu einem Defekt an der Leitung kam.

Der BGH berief sich in seinem Urteil auf die Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs.1 S.2 BGB. Demgemäß habe der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen während der Mietzeit zu erhalten. Der Umfang des geschuldeten Zustands richte sich vorrangig nach den vertraglichen Bestimmungen. Fehle es an einer diesbezüglichen Vereinbarung, sei eine Auslegung anhand der Umstände des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung sowie Treu und Glauben vorzunehmen.

Der BGH ließ offen, ob zu dem Mindeststandard einer zeitgemäßen Wohnnutzung neben einer Stromversorgung, die den gleichzeitigen Betrieb einer Waschmaschine und eines weiteren elektrischen Geräts ermöglicht, auch ein funktionierender Telefonanschluss gehöre. Sei die Wohnung aber mit einer sichtbaren Telefonsteckdose ausgestattet, gehöre im Wege ergänzender Vertragsauslegung zum vertragsgemäßen Zustand auch ein funktionstüchtiger Telefonanschluss. Der Mieter müsse den Telefonanschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telekommunikationsanbieter ohne Weiteres nutzen können, ohne Verkabelungsarbeiten an der im Haus verlegten Leitung vorzunehmen. Insofern habe der Vermieter auch für die außerhalb der Wohnung befindlichen und nicht ausdrücklich mitvermieteten Telekommunikationskabel einzustehen, da sie zumindest mittelbar dem Mietgebrauch unterliegen.

Der BGH wandte sich damit ausdrücklich gegen die teilweise in der Instanzrechtsprechung vertretene Auffassung, bei einem späteren Defekt des Anschlusskabels und einem mitvermieteten Telefonanschluss habe der Vermieter die Reparatur des Mieters zu dulden, jedoch nicht selbst vorzunehmen (AG Neukölln, Urteil vom 2. März 2011 – 5 C 340/10; LG Göttingen, Urteil vom 11. Dezember 2013 – 5 S 53/12; LG Berlin, Urteil vom 12. September 2014 – 63 S 151/14).

 

 

Neue Düsseldorfer Tabelle ab 2019

Die neue Düsseldorfer Tabelle können Sie über folgenden Link abrufen:

http://www.olg-duesseldorf.nrw.de/infos/Duesseldorfer_Tabelle/Tabelle-2019/Duesseldorfer-Tabelle-2019.pdf

 

Bundesgerichtshof führt seine Rechtsprechung zur Anwendung der Generalklausel bei Wohnraumkündigungen fort

Urteil vom 10. Mai 2017, AZ. VIII ZR 292/15

Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung erneut mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (hier zwecks Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch einen Dritten) wirksam ist. Unter welchen Voraussetzungen der Vermieter einen Wohnraummietvertrag aufgrund der Generalklausel kündigen kann, hängt davon ab, ob sein Interesse am Ende des Mietverhältnisses eher mit Eigenbedarf oder eher mit einer wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar ist. Im ersten Fall sind die Hürden niedriger als im zweiten.

 

 

Hintergrund: Vermieter will Wohnprojekt verwirklichen

Der Vermieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus – ein eingetragener Verein – verlangt von den Mietern die Räumung. Das Mietverhältnis besteht seit 1996. Der Verein hat das Hausgrundstück, auf dem sich auch eine Scheune und ein Nebengebäude befinden, 2014 erworben. Der Vermieter ist an einer Gesellschaft beteiligt, die Trägerin verschiedener sozialer Einrichtungen ist. Die Gesellschaft plant, den Gebäudekomplex mithilfe staatlicher Fördermittel zu sanieren und für ein soziales Wohnprojekt umzugestalten. Insgesamt sollen 23 Wohnplätze sowie eine Tischlerei und eine weitere Werkstatt entstehen. Der Vermieter will das Grundstück an die Gesellschaft vermieten.

 

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis über die Wohnung. Er berief sich darauf, dass das geplante Projekt anderenfalls nicht realisiert werden könne. Die volle staatliche Förderung setze voraus, dass möglichst viele Wohnplätze entstehen. In der betreffenden Wohnung sind drei Wohnplätze geplant. Die Mieter widersprachen der Kündigung. Obwohl die Mieter nicht auszogen, begann der Vermieter mit der Umsetzung des Projekts. In der Zwischenzeit werden mehrere Räume im Wohnhaus dem Projektziel entsprechend genutzt.

 

 

Entscheidung: Nicht mit Eigenbedarf vergleichbar

Die Kündigung ist unwirksam. Der Vermieter hat kein berechtigtes Interesse, das Mietverhältnis zu beenden. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte für ihn keinen Nachteil von einigem Gewicht zur Folge.

 

Der BGH überträgt seine im Urteil vom 29.3.2017, VIII ZR 45/16 entwickelte Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Anwendung der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB bei einem Geschäftsbedarf des Vermieters auf weitere Fälle des Nutzungsbedarfs des Vermieters. Auch im vorliegenden Fall war einer der typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB, in denen der Gesetzgeber für die praktisch wichtigsten Fälle geregelt hat, wann der Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters hat, nicht einschlägig. Es kommt daher allein die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht. Bei deren Anwendung sind die beiderseitigen Belange der Vertragsparteien gegeneinander abzuwägen. Allgemein verbindliche Betrachtungen verbieten sich dabei.

 

Mit welchem Regeltatbestand ist die Interessenlage vergleichbar?

Die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB geben allerdings einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenabwägung. Die für die Anerkennung eines berechtigten Interesses erforderliche Gewichtigkeit der geltend gemachten Belange hängt davon ab, mit welchem Regeltatbestand das geltend gemachte Interesse am ehesten vergleichbar ist.

 

Wenn das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zum Eigenbedarf aufweist, reicht es regelmäßig aus, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen beachtenswerten Nachteil begründet. 

 

Ist das angeführte Interesse dagegen mehr mit der von § 573 Abs.2 Nr. 3 BGB erfassten wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar, muss der Fortbestand des Mietvertrages für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen.

 

Gemeinnützigkeit mit Eigenbedarf nicht vergleichbar

Im vorliegenden Fall will der Vermieter die Räume zwar aus Gründen der Gemeinnützigkeit Wohnzwecken zuführen und den Bewohnern eine Betreuung zukommen lassen. Dieses Nutzungsinteresse bleibt allerdings deutlich hinter dem Interesse beim Eigenbedarf zurück. Zudem verfolgt der Vermieter eigene wirtschaftliche Interessen und ist als Gesellschafter an einem möglichen Gewinn beteiligt.

 

Alles in allem ist das Interesse des Vermieters näher an einer Verwertungskündigung als am Eigenbedarf. Um eine Kündigung rechtfertigen zu können, müsste er daher einen Nachteil von einigem Gewicht darlegen können. Dies kann der Vermieter indes nicht, zumal das Projekt nicht gefährdet ist, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Eine Folge ist lediglich, dass drei der geplanten 23 Wohnplätze nicht geschaffen werden können.

 

Bei elterlichem Streit über die Kinderbetreuung bestand bisher Uneinigkeit darüber, ob das Familiengericht dieses Betreuungskonzept auf Antrag eines Elternteils gegen den Willen des anderen anordnen darf.

Mit Beschluss vom 01.02.2017 hat der Bundesgerichtshof diese Frage nun bejaht.

 


Verfahrensgang:
Bei den Verfahrensbeteiligten handelt es sich um geschiedene Eltern, die sich das Sorgerecht für ihren im Jahre 2003 geborenen Sohn teilen. Bislang lebte der Sohn überwiegend bei der Mutter, besuchte seinen Vater jedoch aufgrund einer im Jahre 2013 getroffenen Umgangsregelung alle 14 Tage an den Wochenenden (sog. Residenzmodell). Der Umgang während der Ferienzeiten sollte von Mal zu Mal einvernehmlich geregelt werden.

Im Rahmen des Verfahrens strebte der Vater eine neue Umgangsregelung an, die es ihm ermöglicht, seinen Sohn jede zweite Woche vollständig zu sich zu nehmen und auch die Ferienzeiten und Feiertage in gleichem Umfang wie die Kindesmutter mit ihm zu verbringen (sog. Wechselmodell). Das Amtsgericht Schwabach (Beschl. v. 10.09.2015 – 1 F 280/15) wies den Antrag jedoch zurück, die hiergegen bei dem OLG Nürnberg eingelegte Beschwerde blieb erfolglos (Beschl. v. 09.12.2015 – 11 UF 1257/15). Zur Begründung seiner Entscheidung führte das OLG Nürnberg an, das Wechselmodell könne aus rechtlichen Gründen nicht angeordnet werden, weshalb auch von einer persönlichen Anhörung des Kindes abgesehen worden sei. Das Umgangsrecht diene nicht der gleichberechtigten Teilhabe beider Eltern am Leben ihrer Kinder, sondern solle es dem Elternteil, bei dem das Kind nicht lebe, ermöglichen, die Entwicklung des Kindes zu verfolgen, die Beziehung zu ihm aufrecht zu erhalten und einer Entfremdung vorzubeugen. Umgangsanordnungen müssten ihre Grenze spätestens dort finden, wo sie zu einer Änderung oder Festlegung des Lebensmittelpunkts des Kindes führten. Dies sei jedenfalls bei Anordnung des Wechselmodells der Fall sei (OLG Nürnberg aaO). Gegen diese Entscheidung legte der Kindesvater mit Erfolg Rechtsbeschwerde ein.

Die Entscheidung des BGH
Zur Begründung seiner stattgebenden Entscheidung verwies der BGH auf die Vorschrift des § 1684 BGB (vgl. Beschl. v. 01.02.2017 – XII ZB 601/15). Dort heißt es wie folgt:

(1) Das Kind hat das Recht auf Umgang mit jedem Elternteil; jeder Elternteil ist zum Umgang mit dem Kind verpflichtet und berechtigt.

(3) Das Familiengericht kann über den Umfang des Umgangsrechts entscheiden und seine Ausübung, auch gegenüber Dritten, näher regeln. (…)

(4) Das Familiengericht kann das Umgangsrecht oder den Vollzug früherer Entscheidungen über das Umgangsrecht einschränken oder ausschließen, soweit dies zum Wohl des Kindes erforderlich ist. Eine Entscheidung, die das Umgangsrecht oder seinen Vollzug für längere Zeit oder auf Dauer einschränkt oder ausschließt, kann nur ergehen, wenn andernfalls das Wohl des Kindes gefährdet wäre. (…)

Ferner verwies das Gericht auf die Vorschrift des § 159 Absatz 1 FamFG, wonach ein Kind, welches das 14. Lebensjahr vollendet hat, persönlich anzuhören ist. Dies gilt gem. Absatz 2 der Vorschrift auch für ein jüngeres Kind, wenn die Neigungen, Bindungen oder der Wille des Kindes für die Entscheidung von Bedeutung seien oder eine persönliche Anhörung aus sonstigen Gründen angezeigt sei. Die Neigungen, Bindungen und der Kindeswille seien nach gewichtige Gründe des Kindeswohls, so der BGH. (BGH aaO).

Seiner Auffassung nach lasse sich aus der Vorschrift keine gesetzliche Festlegung auf das Residenzmodell ableiten. Dass sich die gesetzliche Regelung an dem Modell orientiere, ließe nur den Rückschluss zu, dass der Gesetzgeber die praktisch häufigste Gestaltung als Ausgangspunkt gewählt habe. Es bedeute nicht, dass er das Residenzmodell als ein – andere Betreuungsmodelle ausschließendes – gesetzliches Leitbild festlegen wollte.

Eine zum Wechselmodell führende Umgangsregelung stehe auch mit dem gemeinsamen Sorgerecht im Einklang. Mutter und Vater seien gleichberechtigte Inhaber der elterlichen Sorge, dementsprechend halte sich die in diesem Modell praktizierte Betreuung in dem vorgegebenen Kompetenzrahmen.

Entscheidung nach Lage des Einzelfalls
Folglich sei über die Anordnung des Wechselmodells nach Lage des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden. Wichtigster Maßstab sei dabei das Kindeswohl unter Berücksichtigung der Grundrechtspositionen der Eltern. Zentrale Gesichtspunkte des Kindeswohls stellten laut BGH bislang die Erziehungseignung der Eltern, die Bindungen des Kindes, die Prinzipien der Förderung und der Kontinuität sowie Beachtung des Kinderwillens dar. Die Kindeswohldienlichkeit des Wechselmodells setze zudem die Kooperations- und Kommunikationsfähigkeit der Eltern voraus. Ein Konsens der Eltern über die Betreuung des Kindes im Wechselmodell sei hingegen keine Voraussetzung.

Voraussetzungen der gerichtlichen Anordnung des Wechselmodells
Nach alledem sei das Wechselmodell anzuordnen, wenn die geteilte Betreuung durch beide Eltern im Vergleich mit anderen Betreuungsmodellen dem Kindeswohl im konkreten Fall am besten entspreche. Grundsätzlich sei davon auszugehen, dass der Umgang des Kindes mit beiden Elternteilen zum Wohl des Kindes gehöre. Jedoch stelle das Wechselmodell höhere Anforderungen an die Eltern und das Kind, das bei doppelter Residenz zwischen zwei Haushalten pendele und sich auf zwei hauptsächliche Lebensumgebungen ein- bzw. umzustellen habe. Vor diesem Hintergrund sei aufseiten des Kindes das Wechselmodell nur in Betracht zu ziehen, wenn eine auf sicherer Bindung beruhende tragfähige Beziehung zu beiden Elternteilen bestehe. Zwischen den Eltern ergebe sich ein erhöhter Abstimmungs- und Kommunikationsbedarf, der geeignete äußere Rahmenbedingungen, so etwa eine gewisse Nähe der elterlichen Haushalte, die Erreichbarkeit von Schule und Betreuungseinrichtungen und eine entsprechende Kooperations- und Kommunikationsbereitschaft der Eltern voraussetze.

Im vorliegenden Falle vermochte der BGH jedoch keine abschließende Entscheidung nach vorstehenden Grundsätzen zu treffen, da das betroffene Kind weder im Rahmen des erst-, noch des zweitinstanzlichen Verfahrens angehört worden war. Vor diesem Hintergrund hob der BGH die Entscheidung des OLG Nürnberg auf und verwies das Verfahren dorthin zurück.

Fazit:
Das Wechselmodell wird nach höchstrichterlicher Rechtsprechung vom Gesetz nicht ausgeschlossen und kann grundsätzlich auch gegen den Willen eines Elternteils gerichtlich angeordnet werden. Maßgeblich ist das im konkreten Einzelfall durch umfassende gerichtliche Aufklärung, welche grundsätzlich die persönliche Anhörung des Kindes beinhaltet, zu ermittelnde Kindeswohl. Darüber hinaus setzt die Anordnung des Wechselmodells eine bestehende Kommunikations- und Kooperationsbereitschaft zwischen den Eltern voraus.

 

Abgekürzte Kündigungsfrist in der Probezeit nur bei eindeutiger Vertragsgestaltung

 

Sieht der Arbeitsvertrag eine Probezeit von längstens sechs Monaten vor, kann das Arbeitsverhältnis gemäß § 622 Abs. 3 BGB ohne weitere Vereinbarung von beiden Seiten mit einer Frist von zwei Wochen gekündigt werden. Ist jedoch in einem vom Arbeitgeber vorformulierten Arbeitsvertrag in einer weiteren Klausel eine längere Kündigungsfrist festgelegt, ohne unmissverständlich deutlich zu machen, dass diese längere Frist erst nach dem Ende der Probezeit gelten soll, ist dies vom Arbeitnehmer regelmäßig dahin zu verstehen, dass der Arbeitgeber schon während der Probezeit nur mit der vereinbarten längeren Frist kündigen kann.

Der Kläger war ab April 2014 bei der Beklagten als Flugbegleiter beschäftigt. Im schriftlichen Arbeitsvertrag, den die Beklagte vorformuliert hatte, war in § 1 pauschal bestimmt, dass sich die Rechte und Pflichten der Parteien nach einem Manteltarifvertrag richten; dieser sah während der Probezeit besondere Kündigungsfristen vor. In § 3 des Arbeitsvertrags war unter der Überschrift „Beginn und Dauer des Arbeitsverhältnisses“ vorgesehen, dass die ersten sechs Monate des Arbeitsverhältnisses als Probezeit gelten. In § 8 des Vertrags, der mit „Beendigung des Arbeitsverhältnisses“ überschrieben war, war ohne Bezugnahme auf § 1 oder § 3 des Vertrags festgelegt, dass eine Kündigungsfrist von sechs Wochen zum Monatsende gelte. Am 5. September 2014 erhielt der Kläger eine Kündigung zum 20. September 2014. Er begehrt die Feststellung, das Arbeitsverhältnis habe erst mit Ablauf der in § 8 des Arbeitsvertrags vereinbarten Frist und damit zum 31. Oktober 2014 geendet. Aus dem Vertrag ergebe sich nicht, dass innerhalb der ersten sechs Monate des Arbeitsverhältnisses eine kürzere Kündigungsfrist gelten solle.

Das Arbeitsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landesarbeitsgericht hat auf die Berufung des Klägers das Urteil abgeändert und der Klage stattgegeben. Die Revision der Beklagten hatte vor dem Sechsten Senat des Bundesarbeitsgerichts keinen Erfolg. Die Be-stimmungen des von der Beklagten vorformulierten Arbeitsvertrags sind als Allgemeine Geschäftsbedingungen so auszulegen, wie sie ein durchschnittlicher, regelmäßig nicht rechtskundiger Arbeitnehmer versteht. Aus Sicht eines solchen Arbeitnehmers lässt eine Vertragsgestaltung wie die im Arbeitsvertrag der Parteien nicht erkennen, dass dem Verweis auf den Manteltarifvertrag und der Vereinbarung einer Probezeit eine Bedeutung für Kündigungsfristen zukommt. Nach Wortlaut und Systematik des Vertrags ist vielmehr allein die Bestimmung einer sechswöchigen Kündigungsfrist maßgeblich. Diese Frist gilt auch für Kündigungen in der vereinbarten Probezeit.
 

 

Bundesarbeitsgericht
Urteil vom 23. März 2017 - 6 AZR 705/15 -