Für Mieterhöhungen kommt es stets auf die tatsächliche Wohnfläche an. Die Auffassung, dass die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn die Abweichung zur tatsächlichen Fläche höchstens 10 Prozent beträgt, hat der BGH aufgegeben.

(BGH, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14)

Hintergrund: Wohnung viel größer als vereinbart
Die Vermieterin einer Wohnung in Berlin verlangt die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Wohnfläche ist im Mietvertrag mit 156 Quadratmetern vereinbart. Die tatsächliche Wohnfläche liegt mit 210 Quadratmetern rund 34 Prozent darüber.

Die Vermieterin berechnet die Mieterhöhung anhand der tatsächlichen Wohnfläche, was eine deutliche Überschreitung der Kappungsgrenze zur Folge hätte. Der Mieter hat nur einer Mieterhöhung unter Beachtung der in Berlin geltenden Kappungsgrenze von 15 Prozent zugestimmt.

Nach bisheriger Rechtsprechung des BGH ist bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, sofern diese nicht mehr als 10 Prozent nach oben oder unten von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht. Überschreitet die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich vereinbarte um mehr als 10 Prozent, kann sich demnach der gutgläubige Vermieter nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage von seinem Irrtum lösen und einer Mieterhöhung die tatsächliche Fläche zugrunde legen. In diesem Fall soll auch eine Überschreitung der Kappungsgrenze möglich sein.

Entscheidung zur Mieterhöhung
Im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB kommt es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße an; gleichzeitig muss der Vermieter die Kappungsgrenze beachten.

Für den Vergleich, ob die Miete angemessen und am örtlichen Markt orientiert ist, ist allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich. Etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße können im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen, denn sonst würden nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt.

An seiner bisherigen Rechtsprechung, dass der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, hält der BGH deshalb nicht mehr fest. Entsprechendes gilt für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist. Hier kann der Vermieter die Miete ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen.

Kappungsgrenze gilt immer
Gleichwohl blieb die Klage hier ohne Erfolg. Die Vermieterin kann keine Mieterhöhung über die vom Mieter akzeptierten 15 Prozent hinaus verlangen, denn neben der tatsächlichen Wohnungsgröße ist die Kappungsgrenze zu beachten. Insbesondere ergibt sich aus der unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Dem steht bereits entgegen, dass es im Risikobereich des Vermieters liegt, die tatsächliche Wohnfläche richtig zu ermitteln.

Gesetzgeber plant Änderungen
Unabhängig von der Entscheidung des BGH soll künftig gesetzlich verankert werden, dass für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist. Hierauf hatten sich Union und SPD bereits 2013 im Koalitionsvertrag verständigt. Bis Anfang 2016 soll der Entwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes vorliegen, der neben anderen Neuerungen eine entsprechende Neuregelung