Umlage von Verwaltungskosten bei der Wohnraummiete

Hiermit möchte ich Sie auf folgende, am 24. Januar 2019 veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs hinweisen:

BGH, Urteil vom 19. Dezember 2018 – VIII ZR 254/17

Leitsatz:

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichendeund damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht,

dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.

Hintergrund: Mietvertrag weist Verwaltungskostenpauschale aus

In dem entschiedenen Fall verlangt der Mieter einer Wohnung in Berlin von der Vermieterin die Rückzahlung von Verwaltungskosten.

Im Formularmietvertrag hatten die Parteien unter § 7 Nr. 1 als „Miete nettokalt“ 1.499,99 Euro vereinbart. Ebenfalls in § 7 Nr. 1 ist festgehalten, dass der Mieter eine Verwaltungskostenpauschale in Höhe von „z. Zt. 34,38 Euro“ zahlt.

Weiter sieht der Mietvertrag Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten vor. In § 20 des Mietvertrages ist die vom Mieter zu zahlende Mietkaution mit 4.499,97 Euro beziffert.

Von Juli 2015 bis Januar 2017 zahlte der Mieter auch die Verwaltungskostenpauschale, insgesamt 601,65 Euro. Diesen Betrag verlangt er von der Vermieterin zurück, weil er die Vereinbarung im Mietvertrag für unwirksam hält.

Die Vermieterin meint, die Verwaltungskostenpauschale sei Bestandteil der Nettomiete, auch wenn sie gesondert genannt sei.

Die BGH-Entscheidung: Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig

Die Vermieterin muss die pauschal gezahlten Verwaltungskosten zurückzahlen, denn die diesbezügliche Vereinbarung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter über die Grundmiete hinaus nur Betriebskosten pauschal oder abrechnungspflichtig auf den Mieter umlegen, nicht aber Verwaltungskosten oder andere Kostenarten. Die umlagefähigen Betriebskosten ergeben sich abschließend aus dem Katalog aus § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können.

Die Vermieterin kann sich hier auch nicht darauf berufen, dass sie im Mietvertrag mit der gesonderten Nennung von Verwaltungskosten lediglich die Kalkulation ihrer Grundmiete offengelegt habe. Es steht einem Vermieter zwar frei, im Mietvertrag seine Kalkulation der Miete offenzulegen. Das gilt auch für Verwaltungskosten, die der Vermieter wie andere nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete einpreisen kann, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bildet, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist (§ 558 Abs. 1 BGB).