Die Mietwohnung muss bei Vertragsbeginn frisch renoviert sein.

BGH, Urteil vom 18.03.2015-VIII ZR 185/14

Der BGH hat seine fast 30 Jahre alte Rechtsprechung zur Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundlegend geändert. Bisher setzte eine wirksame Regelung nicht voraus, dass die Wohnung zu Vertragsbeginn frisch renoviert war. Dies sieht der BGH nun mit seinem Urteil vom 18.3.2015 anders und hält die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei unrenoviert übergebener Wohnung für unwirksam.

Der Fall:
Der BGH hatte drei verschiedene Fälle zu beurteilen:
Im Verfahren VIII ZR 185/14 enthielt der Mietvertrag eine an sich wirksame Schönheitsreparaturklausel. Zu Mietbeginn waren jedoch unstreitig in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich. Der Mieter verweigerte bei Auszug die fälligen Schönheitsreparaturen, so dass der Vermieter ihn auf Schadenersatz verklagte.
Im Verfahren VIII ZR 242/13 war die Konstellation ganz ähnlich. Nur war hier zwischen den Parteien streitig, ob die Wohnung zu Vertragsbeginn renoviert oder unrenoviert gewesen ist. Ferner stritten die Parteien hier auch über die Zahlung eines Abgeltungsbetrages aus einer sog. Quotenklausel, die dem Vermieter einen anteiligen Kostenausgleich zusprach für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters noch nicht fällig sein sollten.
Schließlich stritten Vermieter und Mieter im Verfahren VIII ZR 21/13 um die Folgen, wenn die Schönheitsreparaturen (nur) zum Teil auf sog. „starre“ Fristen abstellt.

Das Problem:
Schönheitsreparaturen betreffen die malermäßige Instandsetzung der Wohnung und sind grundsätzlich Sache des Vermieters. Sie sind Teil seiner gesetzlichen Instandhaltungsverpflichtung. Mit einer wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag kann der Vermieter jedoch seine Pflicht auf den Mieter übertragen. In den vergangenen Jahren hat der BGH hierzu bereits viele Voraussetzungen an eine wirksame Vertragsklausel aufgestellt. Es war jedoch aufgrund eines Rechtsentscheides vom 1.7.1987 (AZ: VIII ARZ 143/06) unstreitig, dass eine zu Mietbeginn frisch renoviert übergebene Wohnung gerade keine Voraussetzung für eine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei.
Ferner hat der BGH die Quotenklauseln bislang in vielen Entscheidungen für grundsätzlich zulässig erachtet und lediglich bestimmte Anforderungen an die Formulierung aufgestellt.

Das Urteil:
Der BGH hat nunmehr seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung auf den Mieter übertragen werden könne. Ferner hält er auch an seinen früheren Entscheidungen zur grundsätzlichen Wirksamkeit von Quotenklauseln nicht mehr fest. Maßgeblich sei, dass der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichten werden dürfe. Zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung könne er daher nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren der Wohnung belastet werden, die bereits in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind.
Im Verfahren VIII ZR 185/14 wies der BGH somit die Schadenersatzklage des Vermieters ab, da die Wohnung zu Vertragsbeginn teilweise renovierungsbedürftig war.
Im Verfahren VIII ZR 242/13 verwies der BGH den Rechtsstreit an die Vorinstanz zurück. Dort muss das Landgericht nun klären, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert überlassen worden ist. Dabei komme es letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelten. Darüber hinaus stellt der BGH klar, dass Quotenklauseln grundsätzlich unwirksam seien, weil der auf den Mieter entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden könne.
Schließlich machte der BGH im Verfahren VIII ZR 21/13 noch einmal deutlich, dass ein auch nur teilweise „starrer“ Fristenplan die Gesamtregelung unwirksam mache.