Auslegung des Betriebskostenbegriffs im Gewerberaummietvertrag

BGH, Urteil vom 8. April 2020 – XII ZR 120/18

Tenor:

a) Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 2. Mai 2012 – XII ZR 88/10).

b) Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff „Betriebskosten“ erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB iVm § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten (Fortführung von BGH Urteil vom 10. Februar 2016 – VIII ZR 137/15).

c) Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit.

d) Eine solche Regelung erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit „insbesondere“ eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt.

BGB §§ 133 B, C, 157 C, 556 Abs. 1 Satz 2 und 3; BetrKV § 2

Hintergrund des Verfahrens:

Mit dem Urteil hat der BGH entschieden, dass der Begriff Betriebskosten auch ohne weitere Erläuterungen im Gewerbemietvertrag alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bekannten Kostenarten nach §§°556 Abs.1 Satz 2 und 3 iVm § 2 BetrKV erfasst. Eine Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit.

In dem zu entscheidenden Fall klagte der Vermieter gegen seine Gewerberaummieterin auf Zahlung der Betriebskostenart Grundsteuer. Der 1990 geschlossenen Vertrag enthielt folgende Regelung:

„Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizungs- einschließlich Zählermiete und Wartungskosten.“

Die jährlichen Betriebskostenabrechnung enthielt bis einschließlich 2011 keine Grundsteuerbeträge.

Der BGH führt zunächst aus, dass es sich um eine Individualvereinbarung handele. Es reiche aus, dass eine solche Regelung bestimmbar sei. Weitere Anforderungen an die Transparenz seien anders als bei AGB nicht zu stellen. Insbesondere sei nicht zu prüfen, ob die Regelung den Mieter unangemessen benachteilige. Damit stellt der BGH sein Urteil vom 2. Mai 2012, XII ZR 88/10 klar. Ob eine bestimmte Betriebskostenart durch die Individualvereinbarung auf den Mieter umgelegt werden könne, sei durch Vertragsauslegung zu ermitteln. Dabei sei, im Gegensatz zur AGB, bei der eine objektive Auslegung geboten sei, der wirkliche Wille der Erklärenden maßgeblich. Es sei vom Wortlaut der Erklärung, aber auch von dem mit der Vereinbarung verfolgten Zweck, die Interessenlagen der Parteien und andere Begleitumstände auszugehen. Da der Begriff Betriebskosten gesetzlich definiert sei, könne bei der Auslegung regelmäßig auf diese Definition zurück gegriffen werden. Es komme nicht darauf an, ob die die Definition enthaltenen Bestimmung auch auf den Vertrag Anwendung finde. Auch im Gewerberaummietverhältnis könne auf die Definition der Betriebskosten abgestellt werden, selbst wenn § 556 BGB nicht auf diese anzuwenden sei. Insofern müsse weder auf die gesetzliche Norm, noch auf die einzelnen Kostenpositionen Bezug genommen werden.

Der BGH hat die Sache an das Berufungsgericht zurück verwiesen. Dieses muss nun prüfen, ob die jahrzehntelange Nichtumlage der Grundsteuer Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und Verständnis der Vertragsparteien bei Vertragsschluss haben kann. Der BGH weist aber darauf hin, dass eine bloße jahrzehntelange Nichtabrechnung einer als ursprünglich auf den Mieter umlegbaren Kostenart nur unter weiteren Umständen zu einer konkludenten Vertragsänderung führen könne.