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Muss der Vermieter einen Telefonanschluss zur Verfügung stellen?

Ich möchte Sie über eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 17/18) zum Mietrecht informieren, die sich mit der Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB bezüglich eines in der Mietwohnung vorhandenen Telefonanschlusses beschäftigt:

In seinem Revisionsurteil vom 5. Dezember 2018 (Az. VIII ZR 17/18) konkretisierte der BGH die Fälle, in denen der Mieter aus § 535 Abs.1 S.2 BGB einen Anspruch auf Instandhaltung der Telefonleitung gegen den Vermieter hat.

Der Entscheidung lag die Klage einer Mieterin zugrunde, mit welcher sie vom Vermieter die Instandsetzung der Telefonleitung vom im Keller des Mehrfamilienhauses befindlichen Hausanschlusspunkt bis zu der Telefondose in ihrer Wohnung begehrte. Seit dem Einzug im Jahr 2011 waren Telefongespräche sowie die Nutzung des Internets über diese Telefonleitung möglich, bis es im Jahr 2015 zu einem Defekt an der Leitung kam.

Der BGH berief sich in seinem Urteil auf die Gebrauchsgewährungs- und -erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Abs.1 S.2 BGB. Demgemäß habe der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen während der Mietzeit zu erhalten. Der Umfang des geschuldeten Zustands richte sich vorrangig nach den vertraglichen Bestimmungen. Fehle es an einer diesbezüglichen Vereinbarung, sei eine Auslegung anhand der Umstände des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung sowie Treu und Glauben vorzunehmen.

Der BGH ließ offen, ob zu dem Mindeststandard einer zeitgemäßen Wohnnutzung neben einer Stromversorgung, die den gleichzeitigen Betrieb einer Waschmaschine und eines weiteren elektrischen Geräts ermöglicht, auch ein funktionierender Telefonanschluss gehöre. Sei die Wohnung aber mit einer sichtbaren Telefonsteckdose ausgestattet, gehöre im Wege ergänzender Vertragsauslegung zum vertragsgemäßen Zustand auch ein funktionstüchtiger Telefonanschluss. Der Mieter müsse den Telefonanschluss nach Abschluss eines Vertrages mit einem Telekommunikationsanbieter ohne Weiteres nutzen können, ohne Verkabelungsarbeiten an der im Haus verlegten Leitung vorzunehmen. Insofern habe der Vermieter auch für die außerhalb der Wohnung befindlichen und nicht ausdrücklich mitvermieteten Telekommunikationskabel einzustehen, da sie zumindest mittelbar dem Mietgebrauch unterliegen.

Der BGH wandte sich damit ausdrücklich gegen die teilweise in der Instanzrechtsprechung vertretene Auffassung, bei einem späteren Defekt des Anschlusskabels und einem mitvermieteten Telefonanschluss habe der Vermieter die Reparatur des Mieters zu dulden, jedoch nicht selbst vorzunehmen (AG Neukölln, Urteil vom 2. März 2011 – 5 C 340/10; LG Göttingen, Urteil vom 11. Dezember 2013 – 5 S 53/12; LG Berlin, Urteil vom 12. September 2014 – 63 S 151/14).

 Bundesgerichtshof führt seine Rechtsprechung zur Anwendung der Generalklausel bei Wohnraumkündigungen fort

Urteil vom 10. Mai 2017, AZ. VIII ZR 292/15

Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung erneut mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nach der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB (hier zwecks Durchführung eines sozialen Wohngruppenprojekts durch einen Dritten) wirksam ist. Unter welchen Voraussetzungen der Vermieter einen Wohnraummietvertrag aufgrund der Generalklausel kündigen kann, hängt davon ab, ob sein Interesse am Ende des Mietverhältnisses eher mit Eigenbedarf oder eher mit einer wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar ist. Im ersten Fall sind die Hürden niedriger als im zweiten.

Hintergrund: Vermieter will Wohnprojekt verwirklichen

Der Vermieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus – ein eingetragener Verein – verlangt von den Mietern die Räumung. Das Mietverhältnis besteht seit 1996. Der Verein hat das Hausgrundstück, auf dem sich auch eine Scheune und ein Nebengebäude befinden, 2014 erworben. Der Vermieter ist an einer Gesellschaft beteiligt, die Trägerin verschiedener sozialer Einrichtungen ist. Die Gesellschaft plant, den Gebäudekomplex mithilfe staatlicher Fördermittel zu sanieren und für ein soziales Wohnprojekt umzugestalten. Insgesamt sollen 23 Wohnplätze sowie eine Tischlerei und eine weitere Werkstatt entstehen. Der Vermieter will das Grundstück an die Gesellschaft vermieten.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis über die Wohnung. Er berief sich darauf, dass das geplante Projekt anderenfalls nicht realisiert werden könne. Die volle staatliche Förderung setze voraus, dass möglichst viele Wohnplätze entstehen. In der betreffenden Wohnung sind drei Wohnplätze geplant. Die Mieter widersprachen der Kündigung. Obwohl die Mieter nicht auszogen, begann der Vermieter mit der Umsetzung des Projekts. In der Zwischenzeit werden mehrere Räume im Wohnhaus dem Projektziel entsprechend genutzt.

Entscheidung: Nicht mit Eigenbedarf vergleichbar

Die Kündigung ist unwirksam. Der Vermieter hat kein berechtigtes Interesse, das Mietverhältnis zu beenden. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte für ihn keinen Nachteil von einigem Gewicht zur Folge.

Der BGH überträgt seine im Urteil vom 29.3.2017, VIII ZR 45/16 entwickelte Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Anwendung der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB bei einem Geschäftsbedarf des Vermieters auf weitere Fälle des Nutzungsbedarfs des Vermieters. Auch im vorliegenden Fall war einer der typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB, in denen der Gesetzgeber für die praktisch wichtigsten Fälle geregelt hat, wann der Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters hat, nicht einschlägig. Es kommt daher allein die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht. Bei deren Anwendung sind die beiderseitigen Belange der Vertragsparteien gegeneinander abzuwägen. Allgemein verbindliche Betrachtungen verbieten sich dabei.

Mit welchem Regeltatbestand ist die Interessenlage vergleichbar?

Die typisierten Regeltatbestände des § 573 Abs. 2 BGB geben allerdings einen ersten Anhalt für die erforderliche Interessenabwägung. Die für die Anerkennung eines berechtigten Interesses erforderliche Gewichtigkeit der geltend gemachten Belange hängt davon ab, mit welchem Regeltatbestand das geltend gemachte Interesse am ehesten vergleichbar ist.

Wenn das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses eine größere Nähe zum Eigenbedarf aufweist, reicht es regelmäßig aus, dass die Vorenthaltung der Mieträume für den Vermieter einen beachtenswerten Nachteil begründet.

Ist das angeführte Interesse dagegen mehr mit der von § 573 Abs.2 Nr. 3 BGB erfassten wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar, muss der Fortbestand des Mietvertrages für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen.

Gemeinnützigkeit mit Eigenbedarf nicht vergleichbar

Im vorliegenden Fall will der Vermieter die Räume zwar aus Gründen der Gemeinnützigkeit Wohnzwecken zuführen und den Bewohnern eine Betreuung zukommen lassen. Dieses Nutzungsinteresse bleibt allerdings deutlich hinter dem Interesse beim Eigenbedarf zurück. Zudem verfolgt der Vermieter eigene wirtschaftliche Interessen und ist als Gesellschafter an einem möglichen Gewinn beteiligt.

Alles in allem ist das Interesse des Vermieters näher an einer Verwertungskündigung als am Eigenbedarf. Um eine Kündigung rechtfertigen zu können, müsste er daher einen Nachteil von einigem Gewicht darlegen können. Dies kann der Vermieter indes nicht, zumal das Projekt nicht gefährdet ist, wenn das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Eine Folge ist lediglich, dass drei der geplanten 23 Wohnplätze nicht geschaffen werden können.