Rechtsanwältin Jutta Gass
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Verjährung im Mietrecht wegen Veränderungen oder Verschlechterung der Mietsache

Verjährung im Mietrecht wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache

BGB § 548 Abs. 1

Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Das setzt grundsätzlich zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurteil vom 19. November 2003 – XII ZR 68/00).

Hintergrund:

Mit Urteil vom 27. Februar 2019 (Az. XII ZR 63/18) hat der BGH seine Auffassung bestätigt, dass der Zurückerhalt der Mietsache im Sinne des § 548 Absatz 1 BGB zum einen eine Änderung des Besitzverhältnisses zugunsten des Vermieters voraussetzt.

Zum anderen muss der Mieter seinen Besitz vollständig und unzweideutig aufgegeben haben.

Erst wenn diese beiden Punkte erfüllt sind, beginnt die Verjährungsfrist zu laufen. Der BGH ließ bei seiner Entscheidung aber erneut bewusst offen, unter welchen Voraussetzungen die Verjährungsfrist zu laufen beginnt, wenn der Mieter die Rückgabe der Mietsache anbietet, der Vermieter diese aber nicht annimmt.

Im konkreten Fall hatte das Land Brandenburg den Mietvertrag über ein Gerichtsgebäude gekündigt. Im Nachgang kam es zu Unstimmigkeiten über den Umfang der Rückbaupflichten. Das Land bot dann dem Vermieter schriftlich die sofortige Rückgabe der Mieträume an. Im späteren Klageverfahren erhob das Land mit Verweis auf dieses Rückgabeangebot die Einrede der Verjährung. Der BGH lehnte dies ab. da sich aus dem Wortlaut des „Rückgabeangebot“ ergab, dass das Land Brandenburg selber noch Abstimmungsbedarf hinsichtlich etwaiger Rückbauten sah, die vor einer Rückgabe geklärt werden sollten. Eine vollständige und endgültige Aufgabe des Besitzrechtes konnte dem Schreiben daher nicht entnommen werden, so dass es sich trotz der Bezeichnung nicht um ein echtes Rückgabeangebot handelte.