Rechtsanwältin Jutta Gass
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Verjährung im Mietrecht wegen Veränderungen oder Verschlechterung der Mietsache

Verjährung im Mietrecht wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache

BGB § 548 Abs. 1

Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Das setzt grundsätzlich zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurteil vom 19. November 2003 – XII ZR 68/00).

Hintergrund:

Mit Urteil vom 27. Februar 2019 (Az. XII ZR 63/18) hat der BGH seine Auffassung bestätigt, dass der Zurückerhalt der Mietsache im Sinne des § 548 Absatz 1 BGB zum einen eine Änderung des Besitzverhältnisses zugunsten des Vermieters voraussetzt.

Zum anderen muss der Mieter seinen Besitz vollständig und unzweideutig aufgegeben haben.

Erst wenn diese beiden Punkte erfüllt sind, beginnt die Verjährungsfrist zu laufen. Der BGH ließ bei seiner Entscheidung aber erneut bewusst offen, unter welchen Voraussetzungen die Verjährungsfrist zu laufen beginnt, wenn der Mieter die Rückgabe der Mietsache anbietet, der Vermieter diese aber nicht annimmt.

Im konkreten Fall hatte das Land Brandenburg den Mietvertrag über ein Gerichtsgebäude gekündigt. Im Nachgang kam es zu Unstimmigkeiten über den Umfang der Rückbaupflichten. Das Land bot dann dem Vermieter schriftlich die sofortige Rückgabe der Mieträume an. Im späteren Klageverfahren erhob das Land mit Verweis auf dieses Rückgabeangebot die Einrede der Verjährung. Der BGH lehnte dies ab. da sich aus dem Wortlaut des „Rückgabeangebot“ ergab, dass das Land Brandenburg selber noch Abstimmungsbedarf hinsichtlich etwaiger Rückbauten sah, die vor einer Rückgabe geklärt werden sollten. Eine vollständige und endgültige Aufgabe des Besitzrechtes konnte dem Schreiben daher nicht entnommen werden, so dass es sich trotz der Bezeichnung nicht um ein echtes Rückgabeangebot handelte.

Verpflichten europäische Arbeitszeitrichtlinien auch deutsche Unternehmen?

Verpflichten europäische Arbeitszeitrichtlinien auch deutsche Unternehmen?

Ein Generalanwalt des Europäischen Gerichtshofs (EuGH), der eine Art Rechtsgutachten und Entscheidungsvorschlag für den EuGH erarbeitet und veröffentlicht, geht in seinen Schlussanträgen vom 31. Januar 2019 in der Rechtssache C-55/18 davon aus, dass die europäischen Arbeitszeitrichtlinien und die EU-Grundrechtscharta Unternehmen zu einer umfassenden Arbeitszeiterfassung verpflichten.

Die deutschen Regelungen sehen das bislang nicht vor.

Was gilt bislang nach deutschen Gesetzen?

Eine Dokumentation der Arbeitszeiten ist derzeit – bußgeldbewehrt bis 30.000 Euro – nach dem Mindestlohngesetz für Minijobber außerhalb von Privathaushalten und für bestimmte Branchen (gemäß Paragraf 2a des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes) vorgesehen. Für die Mehrzahl der Arbeitsverhältnisse gilt sonst nur Paragraf 16 Absatz 2 Arbeitszeitgesetz, nach dem Arbeitgeber alle über die zulässige Höchstarbeitszeit von 8 Stunden/Tag aufzeichnen müssen. Kommt die Aufsichtsbehörde und findet diese Dokumentation, die im Übrigen auch bei Vertrauensarbeitszeit erforderlich ist, nicht vor, riskiert der Arbeitgeber ein Bußgeld je Fall bis zu 15.000 Euro.

In allen gesetzlichen Dokumentationspflichtfällen gilt zudem eine bußgeldbewehrte Aufbewahrungspflicht von mindestens 2 Jahren.

Was kann vom EuGH an Änderungen kommen?

Würde der EuGH so entscheiden, wie vom Generalanwalt vorgeschlagen, was häufig, aber nicht zwingend der Fall ist, dann würde dies für die Unternehmen und Mitarbeitende eine erhebliche Änderung bedeuten, es müssten umfassende Arbeitszeiterfassungssysteme eingeführt werden. Überstunden und Minusstunden wären dokumentiert. Aber wäre das das Ende von Vertrauensarbeitszeit und wie lässt sich dies mit „New Work“-Grundsätzen vereinbaren? Die Zeit und wahrscheinlich vor allen Dingen die Technik werden es zeigen – zunächst wird die EuGH-Entscheidung mit Spannung erwartet. Würde der EuGH entsprechend entscheiden, müssten die nationalen Gerichte auch schon vor Tätigwerden des Gesetzgebers unionskonform auslegen und entscheiden.

Umlage von Verwaltungskosten bei der Wohnraummiete

Umlage von Verwaltungskosten bei der Wohnraummiete

Hiermit möchte ich Sie auf folgende, am 24. Januar 2019 veröffentlichte Entscheidung des Bundesgerichtshofs hinweisen:

BGH, Urteil vom 19. Dezember 2018 – VIII ZR 254/17

Leitsatz:

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 BGB abweichendeund damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht,

dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.

Hintergrund: Mietvertrag weist Verwaltungskostenpauschale aus

In dem entschiedenen Fall verlangt der Mieter einer Wohnung in Berlin von der Vermieterin die Rückzahlung von Verwaltungskosten.

Im Formularmietvertrag hatten die Parteien unter § 7 Nr. 1 als „Miete nettokalt“ 1.499,99 Euro vereinbart. Ebenfalls in § 7 Nr. 1 ist festgehalten, dass der Mieter eine Verwaltungskostenpauschale in Höhe von „z. Zt. 34,38 Euro“ zahlt.

Weiter sieht der Mietvertrag Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten vor. In § 20 des Mietvertrages ist die vom Mieter zu zahlende Mietkaution mit 4.499,97 Euro beziffert.

Von Juli 2015 bis Januar 2017 zahlte der Mieter auch die Verwaltungskostenpauschale, insgesamt 601,65 Euro. Diesen Betrag verlangt er von der Vermieterin zurück, weil er die Vereinbarung im Mietvertrag für unwirksam hält.

Die Vermieterin meint, die Verwaltungskostenpauschale sei Bestandteil der Nettomiete, auch wenn sie gesondert genannt sei.

Die BGH-Entscheidung: Verwaltungskosten sind nicht umlagefähig

Die Vermieterin muss die pauschal gezahlten Verwaltungskosten zurückzahlen, denn die diesbezügliche Vereinbarung ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Bei der Wohnraummiete kann der Vermieter über die Grundmiete hinaus nur Betriebskosten pauschal oder abrechnungspflichtig auf den Mieter umlegen, nicht aber Verwaltungskosten oder andere Kostenarten. Die umlagefähigen Betriebskosten ergeben sich abschließend aus dem Katalog aus § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Verwaltungskosten sind nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV ausdrücklich keine Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden können.

Die Vermieterin kann sich hier auch nicht darauf berufen, dass sie im Mietvertrag mit der gesonderten Nennung von Verwaltungskosten lediglich die Kalkulation ihrer Grundmiete offengelegt habe. Es steht einem Vermieter zwar frei, im Mietvertrag seine Kalkulation der Miete offenzulegen. Das gilt auch für Verwaltungskosten, die der Vermieter wie andere nicht gesondert umlegbare Kosten in die Grundmiete einpreisen kann, mit der Folge, dass der Gesamtbetrag die Ausgangsmiete bildet, die im Falle späterer Mieterhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegenüberzustellen ist (§ 558 Abs. 1 BGB).

Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 22.01.2019 zur Urlaubsabgeltung bei Tod des Arbeitnehmers

Urlaubsabgeltung bei Tod des Arbeitnehmers im laufenden Arbeitsverhältnis

Endet das Arbeitsverhältnis durch den Tod des Arbeitnehmers, haben dessen Erben nach § 1922 Abs. 1 BGB iVm. § 7 Abs. 4 Bundesurlaubsgesetz (BUrlG) Anspruch auf Abgeltung des von dem Erblasser nicht genommenen Urlaubs.

Die Klägerin ist Alleinerbin ihres am 20. Dezember 2010 verstorbenen Ehemanns (Erblasser), dessen Arbeitsverhältnis mit der Beklagten durch seinen Tod endete. Nach § 26 des auf das Arbeitsverhältnis anwendbaren Tarifvertrags für den öffentlichen Dienst (TVöD) standen dem Erblasser in jedem Kalenderjahr 30 Arbeitstage Urlaub zu. Der Erblasser wurde mit Wirkung vom 18. August 2010 als schwerbehinderter Mensch anerkannt. Er hatte danach gemäß § 125 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 SGB IX aF für das Jahr 2010 Anspruch auf anteiligen Zusatzurlaub von zwei Arbeitstagen. Die Klägerin verlangt die Abgeltung des Resturlaubs von insgesamt 25 Arbeitstagen, der ihrem verstorbenen Ehemann zum Zeitpunkt seines Todes für das Jahr 2010 noch zustand.

Die Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Die Revision der Beklagten hatte vor dem Neunten Senat des Bundesarbeitsgerichts keinen Erfolg. Die Beklagte hat den nicht gewährten Urlaub des Erblassers mit einem Betrag iHv. 5.857,75 Euro brutto abzugelten.

Urlaub, der wegen Beendigung des Arbeitsverhältnisses nicht genommen werden kann, ist nach § 7 Abs. 4 BUrlG abzugelten. Die nach dem europäischen Unionsrecht gebotene Auslegung von §§ 1, 7 Abs. 4 BUrlG ergibt, dass der Resturlaub auch dann abzugelten ist, wenn das Arbeitsverhältnis durch den Tod des Arbeitnehmers endet. Der Gerichtshof der Europäischen Union hat entschieden, dass der durch Art. 7 Abs. 1 der Richtlinie 2003/88/EG (Arbeitszeitrichtlinie) gewährleistete Anspruch auf bezahlten Mindestjahresurlaub nicht mit dem Tod des Arbeitnehmers im laufenden Arbeitsverhältnis untergehen darf, ohne dass ein Anspruch auf finanzielle Vergütung für diesen Urlaub besteht, der im Wege der Erbfolge auf den Rechtsnachfolger des Arbeitnehmers überzugehen hat (EuGH 6. November 2018 – C-569/16 und C-570/16 – [Bauer und Willmeroth]). Daraus folgt für die richtlinienkonforme Auslegung von §§ 1, 7 Abs. 4 BUrlG, dass die Vergütungskomponente des Anspruchs auf den vor dem Tod nicht mehr genommenen Jahresurlaub als Bestandteil des Vermögens Teil der Erbmasse wird. Der Abgeltungsanspruch der Erben umfasst dabei nicht nur den Anspruch auf bezahlten Erholungsurlaub nach §§ 1, 3 Abs. 1 BUrlG von 24 Werktagen, sondern auch den Anspruch auf Zusatzurlaub für schwerbehinderte Menschen nach § 125 Abs. 1 Satz 1 SGB IX aF sowie den Anspruch auf Urlaub nach § 26 TVöD, der den gesetzlichen Mindesturlaub übersteigt. Dem TVöD lässt sich nicht entnehmen, dass dem Erben das Verfallrisiko für den tariflichen Mehrurlaub bei der Beendigung des Arbeitsverhältnisses durch Tod des Arbeitnehmers zugewiesen ist.

Bundesarbeitsgericht, Urteil vom 22. Januar 2019 – 9 AZR 45/16 –
Vorinstanz: Landesarbeitsgericht Düsseldorf, Urteil vom 15. Dezember 2015 – 3 Sa 21/15 –

Eine Abmahnung ist die Gelbe Karte im Job.

Eine Abmahnung ist die Gelbe Karte im Job.

Niemand  wird gern für ein Fehlverhalten gerügt. In der Arbeitswelt erfüllt eine Abmahnung diesen Zweck. Arbeitnehmer sollten diese Vorstufe zu einer Kündigung ernst nehmen – aber nicht zu übereilten Gegenmaßnahmen greifen.

Ständig zu spät gekommen oder das Rauchverbot am Arbeitsplatz missachtet – für solches Fehlverhalten kann es eine Abmahnung geben. Schlimmstenfalls bereitet sie den Weg für eine Kündigung, bestenfalls ist sie dem Mitarbeiter Anlass, etwas zu ändern. Die wichtigsten Fragen und Antworten:

Wofür kann abgemahnt werden?

Eine Abmahnung ist die Vorbereitung für eine mögliche verhaltensbedingte Kündigung. Das heißt, es kann nur um ein Verhalten gehen, das änderbar ist. Betroffen sind der Leistungs- und Verhaltensbereich, außerdem Vertrauensverstöße. Werden Arbeitsanweisungen nicht befolgt, kann das genauso abgemahnt werden wie ständiges Zuspätkommen oder verspätete Krankmeldungen.

Anders sieht das zum Beispiel bei häufiger Krankheit aus, also bei Dingen, die nicht steuerbar sind. Der Arbeitgeber kann kein Verhalten abmahnen, das ihn nichts angeht. Es ist aber nicht ganz einfach zu beantworten, wann das der Fall ist. Es gibt etwa Arbeitsverhältnisse, in denen die Beschäftigten hinsichtlich ihrer Kleidung einen größeren Spielraum haben als in anderen.

Welche Kriterien muss eine Abmahnung formal erfüllen?

Im Arbeitsrecht ist die Hinweis-, Rüge- und Warnfunktion einer Abmahnung festgeschrieben. Sie muss auf einen konkreten arbeitsvertraglichen Verstoß hinweisen, diesen Verstoß rügen und Konsequenzen für den Fall androhen, dass ein bestimmtes Verhalten nicht unterbleibt oder wiederholt wird, erläutert Menssen. Dabei kommt es auf den Inhalt an, eine bestimmte Form ist nicht notwendig. Die Abmahnung muss nicht einmal ausdrücklich als solche bezeichnet werden. Wirksam ist sie außerdem nur, wenn sie jemand erteilt, der dazu berechtigt ist. Wer gegenüber dem Beschäftigten das Direktions- und Weisungsrecht hat, kann ihn auch abmahnen.

Kann auch mündlich abgemahnt werden?

Im Grunde ja. Ein Problem ist allerdings die Beweisbarkeit, wenn es darauf ankommt. Im Zweifel muss der Arbeitgeber nicht nur die Rüge an sich beweisen, sondern auch, dass sie inhaltlich konkret genug war. In der Praxis spielen mündliche Abmahnungen daher keine große Rolle. Ich empfehle Arbeitgebern auch immer wieder, dass man zusätzlich zu einem Vermerk in die Personalakte zunächst über die Situation spricht und nicht wortlos einen langen Zettel übergibt, auf dem viele Vorwürfe stehen.

Was hat eine Abmahnung für Konsequenzen?

Eine Abmahnung ist keine Sanktion für ein Fehlverhalten, sondern sie soll zukünftiges Fehlverhalten verhindern. Das heißt, letztlich soll der Arbeitnehmer als Konsequenz daraus sein Verhalten ändern. Für den Fall, dass das nicht geschieht, wird die Kündigung angedroht. Ein Mythos ist die Annahme, dass drei Abmahnungen automatisch eine Kündigung bedeuten. Gleichzeitig sind aber auch nicht mehrere Abmahnungen für eine Kündigung notwendig.

Eine Kündigung wegen eines Fehlverhaltens oder wegen schlechter Leistung setzt in der Regel zumindest eine Abmahnung voraus. Wie häufig vor einer Kündigung abgemahnt werden muss, komme aber unter anderem auf die Schwere des Verstoßes an, wegen dem gekündigt werden soll. Sehr häufig reicht aber bereits eine Abmahnung aus. In Fällen wie zum Beispiel Diebstahl ist auch gar keine Abmahnung für eine Kündigung erforderlich.

Verliert eine Abmahnung irgendwann ihre Wirkung?

Es gibt keine bestimmte Frist, nach deren Ablauf eine Abmahnung ihre Wirksamkeit verliert. Die Zwei-Jahres-Frist, von der oft die Rede ist, gibt es so nicht. Wenn es zu einem gerichtlichen Verfahren kommen würde, wäre die Frage: Wie lange wurde ein gerügtes Verhalten nicht erneut beanstandet? Je geringer der Pflichtverstoß war, desto eher verliert die Abmahnung an Bedeutung.

Wie sollte ein Arbeitnehmer auf eine Abmahnung reagieren?

Rügt der Arbeitgeber ein Verhalten, das nach Ansicht des Mitarbeiters nicht zutrifft, ist eine Gegendarstellung das richtige Mittel. Der Arbeitnehmer schildert den Sachverhalt aus seiner Sicht und fordert den Arbeitgeber auf, die Abmahnung aus der Personalakte zu entfernen oder die Gegendarstellung der Abmahnung beizufügen. Ansonsten empfiehlt es sich meist, nichts zu unternehmen. Die Zeit arbeitet für den Arbeitnehmer. Relevant wird die Abmahnung erst, wenn die Kündigung ausgesprochen wird, denn dann ist der Arbeitgeber voll beweisbelastet.

Eine Klage auf die Entfernung der Abmahnung aus der Personalakte macht in der Regel wenig Sinn, weil sie dann die Sache zu einem Zeitpunkt juristisch aufladen, an dem eine Kündigung noch gar nicht spruchreif ist. Haben die Vorwürfe Hand und Fuß, sollten Arbeitnehmer sie beherzigen. Man sollte damit nicht zu leichtfertig umgehen, sondern eine Abmahnung durchaus ernst nehmen.